VUT in Madrid: Leitfaden 2026 (Decreto 27/2026 + Plan RESIDE)

Was ist eine vivienda de uso turístico (VUT) in Madrid?

Die regionale Definition ist streng: Eine VUT wird stets als ganze Wohnung vermietet. Die Comunidad de Madrid lässt die zimmerweise Vermietung unter der VUT-Figur nicht zu — für Zimmervermietung existiert eine andere touristische Kategorie (hospedaje) mit strengeren Anforderungen.

Das Regime greift, sobald eine Wohnung als touristische Unterkunft vermarktet wird — auf Plattformen wie Airbnb oder Booking, auf eigenen Websites oder über andere touristische Kanäle — gegen Entgelt. Die Comunidad leitet die "habitualidad" aus dem Angebot und der Bewerbung ab, ohne feste Nächteschwelle. Das frühere 5-Tage-Minimum aus Artikel 17.3 des Decreto 79/2014 wurde durch das Urteil 302/2016 des TSJ Madrid (2. Juni 2016) aufgehoben und gilt seitdem nicht mehr.

Jede VUT erfordert ein Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT), erstellt von einem fachkundigen Techniker, und muss vor Aufnahme der Tätigkeit eingetragen sein. Die Eintragung erfolgt über eine elektronisch eingereichte Declaración Responsable.

Was hat sich mit Decreto 27/2026 seit April 2026 geändert?

Decreto 27/2026 ist kein völlig neuer Rechtsrahmen — es handelt sich um eine chirurgische Änderung des Decreto 79/2014, die den Sektor professionalisiert und das Mindestqualitätsniveau anhebt. Die Änderungen betreffen die Nutzfläche, die Kapazität je Raum, die technische Ausstattung (Heizung, Kühlung, Belüftung) und die Haushaltsausstattung, die die Verwaltung als unverzichtbar für die Bezeichnung "touristische Nutzung" ansieht.

Die operativ wichtigste Änderung für den Inhaber ist die ausdrückliche Erklärung in der Declaración Responsable, dass die Statuten der Eigentümergemeinschaft die touristische Nutzung nicht verbieten. Diese Klausel ergänzt die autonome Regelung des Tribunal Supremo — STS 1232/2024, 3. Oktober 2024 —, wonach Eigentümergemeinschaften die touristische Tätigkeit mit einer 3/5-Mehrheit untersagen oder einschränken können.

Das Mehrwertsteuer-Regime folgt derselben Logik wie im übrigen Spanien und wird durch Decreto 27/2026 nicht geändert: steuerbefreit ohne Hoteldienstleistungen, 10 % mit Hoteldienstleistungen (ständige Rezeption, Reinigung während des Aufenthalts, Restauration, Wäscheservice, Gepäckaufbewahrung), 21 % ausschließlich für Einzeldienstleistungen oder Vermittlung.

Welche Anforderungen müssen Sie vor der Eintragung erfüllen?

Das CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) ist das technische Schlüsseldokument des Madrider Regimes seit Decreto 29/2019. Es ist von einem Architekten, technischen Architekten, Ingenieur oder technischen Ingenieur zu erstellen, der bei seinem Berufskolleg eingetragen ist, und muss durch dieses Kolleg visado (mit Sichtvermerk versehen) werden. Es bescheinigt, dass die Wohnung die Bewohnbarkeits- und Sicherheitsbedingungen erfüllt, und wird als Anlage zur Declaración Responsable beigefügt.

Die Kapazitätstabelle des Decreto 27/2026 ist streng und wird auf Basis der Nutzfläche berechnet: zwischen 25 und 40 m² lässt die VUT maximal 4 Personen in mindestens 2 bewohnbaren Räumen zu. Oberhalb von 40 m² werden 2 zusätzliche Personen je weitere 12 m² mit jeweils einem zusätzlichen bewohnbaren Raum zugelassen. Erfüllt Ihre Wohnung dies nicht, können Sie sie nicht mit der angegebenen Kapazität eintragen.

Seit STS 1232/2024 (3. Oktober 2024) kann eine Eigentümergemeinschaft die VUT-Tätigkeit mit einer Mehrheit von 3/5 der Eigentümer und 3/5 der Beteiligungsquoten verbieten oder mit Auflagen versehen. Decreto 27/2026 zwingt den Inhaber zur ausdrücklichen Erklärung, dass die Statuten die Tätigkeit nicht verbieten. Die geltenden Statuten einzusehen und im Zweifel beim Verwalter eine beglaubigte Kopie einzuholen, ist damit eine verpflichtende Vorabprüfung.

• CIVUT unterschrieben von einem fachkundigen Techniker und visado durch sein Berufskolleg.
• Mindestnutzfläche von 25 m² und Einhaltung der Kapazitätstabelle des Decreto 27/2026.
• Vollständige Haushaltsausstattung: Bett-/Bade-/Tischwäsche, Geschirr, Besteck, Gläser und Kochgeschirr.
• Verpflichtende Klimatisierung: Heizung in allen bewohnbaren Räumen; Klimaanlage in Schlafzimmern und Wohnzimmer von Mai bis September.
• Ausdrückliche Erklärung, dass die Statuten der Eigentümergemeinschaft die Tätigkeit nicht verbieten.
• NIE des Inhabers bei Nichtansässigkeit; certificado digital, DNI electrónico oder Cl@ve PIN für die elektronische Einreichung.

Wie melden Sie eine VUT Schritt für Schritt an?

Die Madrider VUT-Anmeldung verkettet drei Vorgänge: zuerst der Techniker und das CIVUT, danach die regionale Declaración Responsable, schließlich die nationalen Register (NRUA + SES.Hospedajes). Operativ ist die technische Phase die langsame; die Verwaltungsphase ist nach Erhalt des visado CIVUT zügig.

Die Declaración Responsable gilt mit der elektronischen Unterschrift des Inhabers als eingereicht. Ab diesem Moment darf die Tätigkeit beginnen — eine vorherige Genehmigung der Comunidad ist nicht erforderlich. Die endgültige Eintragung im Registro de Empresas Turísticas wird nachträglich über das elektronische Amt bestätigt. Das Register ist nicht öffentlich durchsuchbar.

Welche zusätzlichen Regeln gelten in der Stadt Madrid?

Der PEH 2019 gliedert die Stadt in drei konzentrische Ringe. Ring 1 ist der Stadtbezirk Centro. Ring 2 umfasst Chamberí sowie Teile von Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela und Moncloa-Aravaca. Ring 3 deckt Tetuán, Usera, Carabanchel und Latina ab. Operative Regel: Neue VUTs in den Ringen 1 und 2 müssen über einen unabhängigen Straßenzugang verfügen — also kein gemeinsames Treppenhaus oder Hauseingang mit Wohnungen desselben Gebäudes. Dies schließt in der Praxis Wohnungen in klassischen Wohnblocks aus.

Plan RESIDE, vom Stadtregierungsteam getragen, verschärft die PEH-Linie: Er verbietet neue verstreute VUTs in Wohngebäuden der almendra central, lässt VUT-Betrieb nur in vollständig sanierten Gebäuden mit 15-jähriger tertiärer Beherbergungsnutzung zu, gewährt der Eigentümergemeinschaft ein 60 %-Veto zusätzlich zu den 3/5 des LPH und verhängt eigene kommunale Bußgelder zwischen 30.000 € und 190.000 €. Die Stadtverwaltung hält außerdem seit April 2024 einen vorsorglichen Stopp neuer VUT-Genehmigungen aufrecht, während sie die Vorschriften konsolidiert.

Die kommunalen Statistiken für 2025 bestätigen den Kurswechsel: 1.526 Inspektionen (gegenüber 567 in 2024), 1.351 festgestellte Verstöße (gegenüber 623), 323 illegale VUTs vom Markt genommen und 3.053 Streichungen aus dem regionalen Register (+164,8 % im Jahresvergleich). Wer in der Stadt Madrid tätig ist, sollte davon ausgehen, dass aktive Inspektion nunmehr die Regel und nicht die Ausnahme ist.

Welche Sanktionen gelten und welche Rolle spielt die Eigentümergemeinschaft?

Ley 1/1999 bildet den regionalen Sanktionsrahmen. Die 2026 am häufigsten verfolgten Verstöße sind: Betrieb ohne Eintragung im Registro de Empresas Turísticas, Angebot einer höheren Kapazität als im CIVUT angegeben, und Erbringung nicht gemeldeter Zusatzleistungen. Die Obergrenze der sehr schweren Verstöße wurde angehoben: das aktuelle Band reicht bis 300.000 €, gegenüber dem klassischen Höchstwert von 90.151,82 €. Sehr schwere Verstöße können mit einer Schließung bis zu 5 Jahren oder im Wiederholungsfall mit endgültiger Schließung einhergehen.

Die Comunidad gleicht das Registro de Empresas Turísticas routinemäßig mit SES.Hospedajes, mit Booking- und Airbnb-Anzeigen (über das nationale NRUA seit Juli 2025) und mit dem Kataster ab. Eine Wohnung mit aktiven Anzeigen ohne sichtbare Eintragungsnummer ist ein direkter Inspektionskandidat. Die Streichungen aus dem Register in 2025 (+164,8 %) zeigen, dass der Abgleich funktioniert.

Das Urteil des Tribunal Supremo STS 1232/2024 vom 3. Oktober 2024 hat die Regel fixiert: Eine Eigentümergemeinschaft kann die touristische Tätigkeit mit einer Mehrheit von 3/5 der Eigentümer und 3/5 der Beteiligungsquoten verbieten, mit Auflagen versehen oder begrenzen und sogar die Beteiligungsquoten touristischer Wohnungen um bis zu 20 % erhöhen. Das Verbot wirkt nicht rückwirkend auf bereits eingetragene, aktive VUTs, blockiert jedoch Neueintragungen im selben Gebäude. Decreto 27/2026 hat in der Declaración Responsable eine ausdrückliche Klausel hinzugefügt, mit der bestätigt wird, dass die geltenden Statuten die Tätigkeit nicht untersagen.