VUT en Andalucía: guía 2026 (Decreto 31/2024 + DL 1/2025)

¿Qué es una vivienda de uso turístico (VUT) en Andalucía?

El régimen se aplica cuando una vivienda se comercializa como alojamiento turístico —en plataformas tipo Airbnb o Booking, en webs propias o en cualquier otro canal de oferta turística— a cambio de precio. La Junta de Andalucía interpreta el "uso turístico" a partir de indicios objetivos: anuncio activo, reservas continuadas y promoción como alojamiento, sin un umbral fijo de noches.

El Decreto 31/2024 cambió la nomenclatura oficial: "vivienda con fines turísticos" (VFT) pasó a llamarse "vivienda de uso turístico" (VUT), alineando el término con el resto de comunidades autónomas y con la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Las inscripciones anteriores conservan su número VFT; las nuevas reciben el prefijo VUT en su código de inscripción ante el RTA.

¿Qué cambió el Decreto 31/2024 desde febrero de 2024?

El Decreto 31/2024, de 29 de enero, fue la primera gran reforma del régimen andaluz desde 2016. Su propósito declarado: profesionalizar el sector, reforzar el control urbanístico de los ayuntamientos y armonizar la terminología con el resto del Estado. La adaptación obligatoria para las viviendas ya inscritas se fijó en seis meses desde la entrada en vigor.

La novedad operativa más relevante es la declaración responsable de compatibilidad urbanística: antes de inscribir la VUT en el RTA, el titular debe acreditar mediante declaración responsable que el uso turístico es compatible con el planeamiento del municipio. La figura de las "empresas explotadoras" permite que personas físicas o jurídicas distintas del propietario gestionen profesionalmente una o varias VUT, asumiendo expresamente las obligaciones registrales y sancionadoras frente a la Junta.

¿Qué requisitos cumplir antes de registrarse?

La declaración responsable de compatibilidad urbanística es el documento más importante y el que la Junta cruza con los ayuntamientos. Si el municipio ha aprobado un plan especial restrictivo o ha suspendido cautelarmente las nuevas inscripciones de VUT —facultad reforzada por el Decreto-ley 1/2025— el alta no puede materializarse. Málaga, Sevilla y Cádiz son los municipios con mayor probabilidad de restricciones.

La licencia de primera ocupación (o "licencia de ocupación" en su variante autonómica andaluza) acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad. Sin ella la inscripción VUT no es válida y la primera inspección podría iniciar un expediente sancionador.

Desde el 3 de abril de 2025, las nuevas VUT en régimen de propiedad horizontal requieren autorización expresa de la comunidad de propietarios mediante voto favorable de 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación. Si los estatutos prohíben el uso turístico o la comunidad no llega a esa mayoría, la VUT no puede inscribirse.

• Declaración responsable de compatibilidad urbanística (ayuntamiento del inmueble).
• Licencia de primera ocupación o licencia de ocupación equivalente en vigor.
• Respeto de los límites de capacidad del Decreto 31/2024 (15 plazas / 4 por habitación).
• Autorización 3/5 de la comunidad de propietarios (nuevas inscripciones desde 3-abr-2025).
• Título suficiente: escritura de propiedad o autorización del propietario si el titular VUT es arrendatario o empresa explotadora.
• NIE del titular si es no residente; certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN para la tramitación electrónica.

¿Cómo se da de alta la VUT paso a paso?

El alta VUT en Andalucía sigue el modelo de declaración responsable: el titular declara bajo su responsabilidad que cumple todos los requisitos, presenta la documentación por sede electrónica y la Junta asigna número de inscripción de inmediato. No hay "concesión" previa: la administración verifica a posteriori y puede iniciar expediente sancionador si detecta incumplimientos.

¿Necesito autorización de la comunidad de propietarios?

El Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, introdujo la exigencia de aprobación expresa de la comunidad de propietarios para ejercer la actividad turística en régimen de propiedad horizontal. La medida entró en vigor el 3 de abril de 2025 y se aplica a las nuevas inscripciones — las VUT/VFT ya activas antes de esa fecha no necesitan ratificación retroactiva mientras mantengan su actividad sin interrupción.

El umbral del 3/5 doble es estricto: necesitas que tres quintos de los propietarios voten a favor Y que esos propietarios sumen tres quintos de las cuotas de participación. En comunidades con cuotas desiguales (locales comerciales, áticos con mayor coeficiente) el cálculo puede salir del 3/5 de personas pero no de cuotas, o viceversa. Sin las dos mayorías, la VUT no se inscribe.

Si los estatutos de la comunidad prohíben expresamente el uso turístico, el camino es modificar los estatutos primero — operación que requiere unanimidad o la mayoría cualificada que indique el propio título constitutivo. Si la prohibición se acuerda con posterioridad a una VUT ya inscrita, la jurisprudencia ha sostenido que no tiene efecto retroactivo sobre la actividad ya autorizada, pero impide nuevas altas en el mismo edificio.

¿Cuáles son las sanciones por incumplimiento?

El Decreto-ley 1/2025 elevó significativamente el régimen sancionador. La actividad sin inscripción en el RTA, las falsedades esenciales en la declaración responsable y el incumplimiento de los límites de capacidad del Decreto 31/2024 son las infracciones más perseguidas en 2026. La Junta ha anunciado más de 13.000 cancelaciones de inscripciones desde la entrada en vigor de las nuevas medidas.

La Junta cruza de oficio el RTA con SES.Hospedajes, con los anuncios de Booking y Airbnb (vía VUDA estatal desde 2025) y con los registros catastrales municipales. Una vivienda con anuncios activos pero sin código VUT visible es candidata directa a inspección — y la inspección suele alcanzar 4 años hacia atrás.