VUT a Madrid: guida 2026 (Decreto 27/2026 + Plan RESIDE)

Che cos'è una vivienda de uso turístico (VUT) a Madrid?

La definizione regionale è rigorosa: una VUT è sempre ceduta come abitazione intera. La Comunidad de Madrid non ammette l'affitto a stanze sotto la figura VUT — per offrire soggiorni in camere esiste un'altra categoria turistica (hospedaje) con requisiti più stringenti.

Il regime si applica non appena un'abitazione viene commercializzata come alloggio turistico — su piattaforme come Airbnb o Booking, su siti propri o tramite qualsiasi canale turistico — a fronte di un corrispettivo. La Comunidad interpreta l'« habitualidad » a partire dall'offerta e dalla promozione, senza soglia fissa di notti. Il vecchio minimo di 5 giorni dell'articolo 17.3 del Decreto 79/2014 è stato annullato dalla sentenza 302/2016 del TSJ Madrid (2 giugno 2016) e non si applica più.

Ogni VUT richiede un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) emesso da un tecnico abilitato, e deve essere iscritta prima dell'inizio dell'attività. L'iscrizione si effettua mediante declaración responsable presentata in via telematica.

Che cosa ha cambiato il Decreto 27/2026 da aprile 2026?

Il Decreto 27/2026 non è un nuovo quadro normativo — è una modifica chirurgica del Decreto 79/2014 che professionalizza il settore e innalza la qualità minima. I cambiamenti riguardano la superficie utile, la capacità per locale, le dotazioni tecniche (riscaldamento, raffrescamento, ventilazione) e l'equipaggiamento domestico che l'amministrazione considera indispensabile per qualificare un'abitazione come « di uso turistico ».

La novità più operativa per il titolare è la dichiarazione espressa, all'interno della declaración responsable, che gli statuti del condominio non vietano l'uso turistico. Questa clausola integra la regola autonoma del Tribunal Supremo — STS 1232/2024, 3 ottobre 2024 — secondo cui i condomini possono vietare o subordinare l'attività turistica con maggioranza dei 3/5.

Il regime IVA segue la stessa logica del resto della Spagna e non viene modificato dal Decreto 27/2026: esente senza servizi alberghieri, 10 % con servizi alberghieri (reception permanente, pulizia durante il soggiorno, ristorazione, lavanderia, custodia bagagli), 21 % esclusivamente per servizi singoli o intermediazione.

Quali requisiti deve soddisfare prima di iscriversi?

Il CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) è il documento tecnico chiave del regime madrileno dal Decreto 29/2019. Deve essere redatto da un architetto, architetto tecnico, ingegnere o ingegnere tecnico iscritto al proprio ordine professionale, e visado (vidimato) dall'ordine stesso. Attesta che l'abitazione soddisfa le condizioni di abitabilità e sicurezza ed è allegato alla declaración responsable di inizio attività.

La tabella di capacità del Decreto 27/2026 è rigorosa e si calcola sulla superficie utile: tra 25 e 40 m² la VUT ammette al massimo 4 persone distribuite in almeno 2 vani abitabili. Oltre i 40 m², si aggiungono 2 persone ogni 12 m² ulteriori, sempre con un vano abitabile aggiuntivo. Se la Sua abitazione non rispetta tali limiti, non potrà iscriverla con la capacità dichiarata.

Dalla sentenza STS 1232/2024 (3 ottobre 2024), un condominio può vietare o subordinare l'attività VUT con maggioranza dei 3/5 dei proprietari e dei 3/5 delle millesime. Il Decreto 27/2026 obbliga il titolare a dichiarare espressamente che gli statuti non vietano l'attività. Recuperare gli statuti vigenti — e, in caso di dubbio, richiedere una certificazione all'amministratore — è ora una verifica preliminare obbligatoria.

• CIVUT firmato da un tecnico abilitato e visado dal suo ordine professionale.
• Superficie utile minima di 25 m² e rispetto della tabella di capacità del Decreto 27/2026.
• Equipaggiamento domestico completo: biancheria da letto/bagno/tavola, stoviglie, posate, bicchieri, batteria da cucina.
• Climatizzazione obbligatoria: riscaldamento in tutti i vani abitabili; aria condizionata in camere e soggiorno da maggio a settembre.
• Dichiarazione espressa che gli statuti del condominio non vietano l'attività.
• NIE del titolare in caso di non residenza; certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN per l'invio telematico.

Come si iscrive la VUT passo dopo passo?

L'iscrizione di una VUT madrilena concatena tre adempimenti: prima il tecnico e il CIVUT, poi la declaración responsable regionale, infine i registri nazionali (NRUA + SES.Hospedajes). Operativamente la fase tecnica è la più lenta; quella amministrativa, una volta in mano il CIVUT visado, è rapida.

La declaración responsable si considera presentata con la firma digitale del titolare. Da quel momento l'attività può iniziare — non vi è autorizzazione preventiva della Comunidad. L'iscrizione definitiva al Registro de Empresas Turísticas viene confermata a posteriori tramite il portale. Il registro non è di consultazione pubblica aperta.

Quali regole aggiuntive impone il Comune di Madrid?

Il PEH 2019 organizza la città in tre anelli concentrici. L'Anello 1 è il distretto Centro. L'Anello 2 comprende Chamberí e parti di Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela e Moncloa-Aravaca. L'Anello 3 copre Tetuán, Usera, Carabanchel e Latina. Regola operativa: le nuove VUT negli Anelli 1 e 2 devono disporre di un accesso indipendente dalla via pubblica — vale a dire, niente portone e scale in comune con appartamenti residenziali dello stesso edificio. In pratica ciò esclude gli appartamenti in palazzi residenziali classici.

Il Plan RESIDE, voluto dalla giunta comunale, irrigidisce la linea del PEH: vieta le nuove VUT disperse negli edifici residenziali dell'almendra central, ammette le VUT solo in edifici interamente ristrutturati con uso terziario di ricettività per 15 anni, attribuisce al condominio un veto del 60 % che si somma ai 3/5 della LPH e impone sanzioni comunali proprie tra 30.000 € e 190.000 €. Il Comune mantiene inoltre dall'aprile 2024 una sospensione cautelare di nuove licenze VUT mentre consolida la normativa.

Le statistiche comunali del 2025 confermano la svolta: 1.526 ispezioni (rispetto alle 567 del 2024), 1.351 inadempienze rilevate (rispetto a 623), 323 VUT illegali ritirate dal mercato e 3.053 cancellazioni dal registro regionale (+164,8 % su base annua). Chi opera a Madrid-città deve considerare l'ispezione attiva come la norma, non l'eccezione.

Quali sanzioni si applicano e quale ruolo gioca il condominio?

La Ley 1/1999 stabilisce il quadro sanzionatorio regionale. Le infrazioni più perseguite nel 2026 sono: esercizio senza iscrizione al Registro de Empresas Turísticas, offerta di una capacità superiore a quella del CIVUT, e prestazione di servizi complementari non comunicati. Il tetto delle gravissime è stato innalzato: la fascia vigente arriva a 300.000 €, rispetto al classico massimale di 90.151,82 €. Le gravissime possono essere accompagnate dalla chiusura fino a 5 anni o, in caso di recidiva, dalla chiusura definitiva.

La Comunidad incrocia d'ufficio il Registro de Empresas Turísticas con SES.Hospedajes, con gli annunci di Booking e Airbnb (tramite il NRUA nazionale da luglio 2025) e con il catasto. Un'abitazione con annunci attivi e senza numero di iscrizione visibile è candidata diretta all'ispezione. Le cancellazioni dal registro nel 2025 (+164,8 %) mostrano che gli incroci funzionano.

La sentenza del Tribunal Supremo STS 1232/2024 del 3 ottobre 2024 ha fissato la regola: un condominio può vietare, subordinare o limitare l'attività turistica con maggioranza dei 3/5 dei proprietari e dei 3/5 delle millesime, e può persino aumentare le millesime degli appartamenti turistici fino al 20 %. Il divieto non è retroattivo sulle VUT già iscritte e attive, ma blocca nuove iscrizioni nello stesso edificio. Il Decreto 27/2026 ha aggiunto una clausola espressa nella declaración responsable che conferma che gli statuti vigenti non vietano l'attività.