VUT à Madrid : guide 2026 (Decreto 27/2026 + Plan RESIDE)

Qu'est-ce qu'une vivienda de uso turístico (VUT) à Madrid ?

La définition régionale est stricte : une VUT se loue toujours comme logement entier. La Comunidad de Madrid n'admet pas la location chambre par chambre sous la figure VUT — pour proposer des séjours en chambres, il existe une autre catégorie touristique (hospedaje) aux exigences plus strictes.

Le régime s'applique dès qu'un logement est commercialisé comme hébergement touristique — sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, sur votre propre site web ou par tout autre canal touristique — contre rémunération. La Comunidad interprète l'« habitualidad » à partir de l'offre et de la promotion, sans seuil fixe de nuitées. L'ancien minimum de 5 jours figurant à l'article 17.3 du Decreto 79/2014 a été annulé par l'arrêt 302/2016 du TSJ Madrid (2 juin 2016) et ne s'applique plus.

Chaque VUT requiert un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) délivré par un technicien compétent, et doit être inscrite avant le début de l'activité. L'inscription s'effectue via une declaración responsable déposée par voie électronique.

Qu'a changé le Decreto 27/2026 depuis avril 2026 ?

Le Decreto 27/2026 n'est pas un nouveau cadre — il s'agit d'une modification chirurgicale du Decreto 79/2014 qui professionnalise le secteur et relève la qualité minimale. Les changements touchent la surface utile, la capacité par pièce, les installations techniques (chauffage, climatisation, ventilation) et l'équipement domestique que l'administration considère indispensable pour qu'un logement soit qualifié « d'usage touristique ».

La nouveauté la plus opérationnelle pour le titulaire est la déclaration expresse, à l'intérieur de la declaración responsable, attestant que les statuts de la copropriété n'interdisent pas l'usage touristique. Cette clause complète la règle autonome du Tribunal Supremo — STS 1232/2024, 3 octobre 2024 — par laquelle les copropriétés peuvent interdire ou conditionner l'activité touristique à la majorité des 3/5.

Le régime de TVA suit la même logique que dans le reste de l'Espagne et n'est pas modifié par le Decreto 27/2026 : exonéré sans services hôteliers, 10 % avec services hôteliers (réception permanente, ménage en cours de séjour, restauration, blanchisserie, consigne de bagages), 21 % uniquement pour des services isolés ou pour l'intermédiation.

Quelles exigences remplir avant l'inscription ?

Le CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) est le document technique clé du régime madrilène depuis le Decreto 29/2019. Il doit être rédigé par un architecte, un architecte technique, un ingénieur ou un ingénieur technique inscrit à son ordre professionnel, et visado (validé) par cet ordre. Il atteste que le logement remplit les conditions d'habitabilité et de sécurité et il est joint en annexe à la declaración responsable.

Le tableau de capacité du Decreto 27/2026 est strict et se calcule à partir de la surface utile : entre 25 et 40 m², la VUT admet 4 personnes maximum réparties dans au moins 2 pièces habitables. Au-delà de 40 m², on ajoute 2 personnes par tranche de 12 m² supplémentaires, avec à chaque fois une pièce habitable supplémentaire. Si votre logement ne s'y conforme pas, vous ne pouvez pas l'inscrire à la capacité déclarée.

Depuis l'arrêt STS 1232/2024 (3 octobre 2024), une copropriété peut interdire ou conditionner l'activité VUT à la majorité des 3/5 des copropriétaires et des 3/5 des tantièmes. Le Decreto 27/2026 oblige le titulaire à déclarer expressément que les statuts n'interdisent pas l'activité. Récupérer les statuts en vigueur — et, en cas de doute, demander une attestation à l'administrateur de l'immeuble — est désormais une vérification préalable obligatoire.

• CIVUT signé par un technicien compétent et visado par son ordre professionnel.
• Surface utile minimale de 25 m² et respect du tableau de capacité du Decreto 27/2026.
• Équipement domestique complet : linge de lit/bain/table, vaisselle, couverts, verrerie, batterie de cuisine.
• Climatisation obligatoire : chauffage dans toutes les pièces habitables ; climatisation en chambres et salon de mai à septembre.
• Déclaration expresse que les statuts de la copropriété n'interdisent pas l'activité.
• NIE du titulaire en cas de non-résidence ; certificado digital, DNI electrónico ou Cl@ve PIN pour la téléprocédure.

Comment inscrire une VUT étape par étape ?

L'enregistrement d'une VUT madrilène enchaîne trois démarches : d'abord le technicien et le CIVUT, puis la declaración responsable régionale, enfin les registres nationaux (NRUA + SES.Hospedajes). Opérationnellement, la phase technique est la plus lente ; la phase administrative, une fois le CIVUT visado en main, est rapide.

La declaración responsable est réputée déposée dès la signature électronique du titulaire. À partir de ce moment, l'activité peut démarrer — il n'y a pas d'autorisation préalable de la Comunidad. L'inscription définitive au Registro de Empresas Turísticas est confirmée a posteriori via le portail. Le registre n'est pas librement consultable.

Quelles règles supplémentaires impose la mairie de Madrid ?

Le PEH 2019 organise la ville en trois anneaux concentriques. L'anneau 1 correspond au district Centro. L'anneau 2 couvre Chamberí et des parties de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela et Moncloa-Aravaca. L'anneau 3 couvre Tetuán, Usera, Carabanchel et Latina. Règle opérationnelle : les nouvelles VUT des anneaux 1 et 2 doivent disposer d'un accès indépendant depuis la voie publique — c'est-à-dire ne pas partager le hall et la cage d'escalier avec des logements résidentiels du même immeuble. En pratique, cela exclut les appartements en immeubles d'habitation classiques.

Le Plan RESIDE, porté par l'équipe municipale, durcit la ligne du PEH : il interdit les nouvelles VUT dispersées dans les immeubles résidentiels de l'almendra central, n'admet la VUT que dans des immeubles entièrement réhabilités à usage tertiaire d'hébergement pendant 15 ans, accorde à la copropriété un veto de 60 % qui s'ajoute aux 3/5 de la LPH, et impose ses propres amendes municipales de 30 000 € à 190 000 €. La mairie maintient en outre, depuis avril 2024, une suspension conservatoire des nouvelles licences VUT le temps de consolider la réglementation.

Les statistiques municipales de 2025 confirment le tournant : 1 526 inspections (contre 567 en 2024), 1 351 manquements détectés (contre 623), 323 VUT illégales retirées du marché et 3 053 radiations du registre régional (+164,8 % en glissement annuel). Si vous opérez à Madrid-ville, considérez que l'inspection active est désormais la norme, pas l'exception.

Quelles sanctions s'appliquent et quel rôle joue la copropriété ?

La Ley 1/1999 établit le cadre régional des sanctions. Les manquements les plus poursuivis en 2026 sont l'exercice sans inscription au Registro de Empresas Turísticas, l'offre d'une capacité supérieure à celle prévue au CIVUT et la prestation de services complémentaires non déclarés. Le plafond des très graves a été relevé : la fourchette en vigueur atteint 300 000 €, contre l'ancien plafond de 90 151,82 €. Les très graves peuvent s'accompagner d'une fermeture jusqu'à 5 ans ou, en cas de récidive, d'une fermeture définitive.

La Comunidad croise systématiquement le Registro de Empresas Turísticas avec SES.Hospedajes, avec les annonces Booking et Airbnb (via le NRUA national depuis juillet 2025) et avec le cadastre. Un logement avec annonces actives et sans numéro d'inscription visible est un candidat direct à l'inspection. Les radiations du registre en 2025 (+164,8 %) montrent que le croisement fonctionne.

L'arrêt du Tribunal Supremo STS 1232/2024 du 3 octobre 2024 a fixé la doctrine : une copropriété peut interdire, conditionner ou limiter l'activité touristique à la majorité des 3/5 des copropriétaires et des 3/5 des tantièmes, et peut même augmenter les tantièmes des appartements touristiques jusqu'à 20 %. L'interdiction n'a pas d'effet rétroactif sur les VUT déjà inscrites et actives, mais bloque les nouvelles inscriptions dans le même immeuble. Le Decreto 27/2026 a ajouté à la declaración responsable une clause expresse confirmant que les statuts en vigueur n'interdisent pas l'activité.