VUT em Madrid: guia 2026 (Decreto 27/2026 + Plano RESIDE)

O que é uma vivienda de uso turístico (VUT) em Madrid?

A definição regional é estrita: uma VUT é sempre cedida como habitação inteira. A Comunidad de Madrid não admite o arrendamento por quartos sob a figura VUT — para oferecer estadias por quartos existe outra categoria turística (hospedaje) com requisitos mais exigentes.

O regime aplica-se assim que uma habitação é comercializada como alojamento turístico — em plataformas como o Airbnb ou o Booking, em sítios próprios ou através de qualquer canal turístico — contra remuneração. A Comunidad interpreta a "habitualidad" a partir da oferta e da promoção, sem limiar fixo de noites. O antigo mínimo de 5 dias do artigo 17.3 do Decreto 79/2014 foi anulado pelo acórdão 302/2016 do TSJ Madrid (2 de junho de 2016) e já não se aplica.

Cada VUT exige um Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) emitido por um técnico habilitado, e deve estar inscrita antes do início da atividade. A inscrição é efetuada por meio de declaración responsable apresentada via sede eletrónica.

O que mudou com o Decreto 27/2026 desde abril de 2026?

O Decreto 27/2026 não é um quadro novo — é uma alteração cirúrgica do Decreto 79/2014 que profissionaliza o setor e eleva o padrão de qualidade mínimo. As alterações incidem na superfície útil, na capacidade por divisão, nas instalações técnicas (aquecimento, refrigeração, ventilação) e no equipamento doméstico que a administração considera indispensável para qualificar uma habitação como "de uso turístico".

A novidade mais operacional para o titular é a declaração expressa, dentro da declaración responsable, de que os estatutos do condomínio não proíbem o uso turístico. Esta cláusula complementa a regra autónoma do Tribunal Supremo — STS 1232/2024, 3 de outubro de 2024 — pela qual os condomínios podem vetar ou condicionar a atividade turística por maioria de 3/5.

O regime do IVA segue a mesma lógica do resto de Espanha e não é alterado pelo Decreto 27/2026: isento sem serviços hoteleiros, 10 % com serviços hoteleiros (receção permanente, limpeza durante a estadia, restauração, lavandaria, depósito de bagagens), 21 % apenas para serviços avulsos ou intermediação.

Que requisitos cumprir antes de inscrever?

O CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) é o documento técnico-chave do regime madrileno desde o Decreto 29/2019. Deve ser redigido por um arquiteto, arquiteto técnico, engenheiro ou engenheiro técnico inscrito na sua ordem profissional, e visado por essa ordem. Atesta que a habitação cumpre as condições de habitabilidade e segurança e é anexado à declaración responsable de início de atividade.

A tabela de capacidade do Decreto 27/2026 é estrita e calcula-se com base na superfície útil: entre 25 e 40 m², a VUT admite no máximo 4 pessoas distribuídas por pelo menos 2 divisões habitáveis. Acima de 40 m², acrescentam-se 2 pessoas por cada 12 m² adicionais, sempre com 1 divisão habitável adicional. Se a sua habitação não cumprir, não a poderá inscrever com a capacidade declarada.

Desde o acórdão STS 1232/2024 (3 de outubro de 2024), um condomínio pode proibir ou condicionar a atividade VUT por maioria de 3/5 de proprietários e 3/5 de quotas. O Decreto 27/2026 obriga o titular a declarar expressamente que os estatutos não proíbem a atividade. Consultar os estatutos vigentes — e, em caso de dúvida, pedir uma certificação ao administrador do condomínio — é agora uma verificação prévia obrigatória.

• CIVUT assinado por técnico habilitado e visado pela respetiva ordem profissional.
• Superfície útil mínima de 25 m² e respeito da tabela de capacidade do Decreto 27/2026.
• Equipamento doméstico completo: roupa de cama/banho/mesa, loiça, talheres, copos e bateria de cozinha.
• Climatização obrigatória: aquecimento em todas as divisões habitáveis; ar condicionado em quartos e sala de maio a setembro.
• Declaração expressa de que os estatutos do condomínio não proíbem a atividade.
• NIE do titular em caso de não residência; certificado digital, DNI electrónico ou Cl@ve PIN para a tramitação eletrónica.

Como inscrever a VUT passo a passo?

A inscrição de uma VUT em Madrid encadeia três procedimentos: primeiro o técnico e o CIVUT, depois a declaración responsable regional e, por fim, os registos nacionais (NRUA + SES.Hospedajes). Operacionalmente, a fase técnica é a mais lenta; a fase administrativa, uma vez obtido o CIVUT visado, é ágil.

A declaración responsable considera-se apresentada com a assinatura eletrónica do titular. A partir desse momento a atividade pode iniciar-se — não há autorização prévia da Comunidad. A inscrição definitiva no Registro de Empresas Turísticas é confirmada a posteriori pela sede eletrónica. O registo não é de consulta pública aberta.

Que regras adicionais impõe a Câmara de Madrid?

O PEH 2019 organiza a cidade em três anéis concêntricos. O Anel 1 corresponde ao distrito Centro. O Anel 2 abrange Chamberí e partes de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela e Moncloa-Aravaca. O Anel 3 cobre Tetuán, Usera, Carabanchel e Latina. Regra operacional: as novas VUT nos Anéis 1 e 2 devem dispor de acesso independente a partir da via pública — ou seja, não partilhar entrada e escadaria com habitações residenciais do mesmo edifício. Na prática, isso exclui apartamentos em prédios residenciais clássicos.

O Plano RESIDE, impulsionado pelo executivo municipal, endurece a linha do PEH: proíbe novas VUT dispersas em edifícios residenciais da almendra central, só admite VUT em edifícios totalmente reabilitados com uso terciário de alojamento durante 15 anos, atribui ao condomínio um veto de 60 % adicional aos 3/5 da LPH e impõe coimas municipais próprias entre 30 000 € e 190 000 €. A câmara mantém ainda, desde abril de 2024, uma suspensão cautelar de novas licenças VUT enquanto consolida a regulamentação.

As estatísticas municipais de 2025 confirmam a viragem: 1 526 inspeções (face a 567 em 2024), 1 351 incumprimentos detetados (face a 623), 323 VUT ilegais retiradas do mercado e 3 053 baixas no registo regional (+164,8 % em termos homólogos). Quem opera em Madrid-cidade deve assumir que a inspeção ativa é agora a norma, não a exceção.

Que sanções se aplicam e que papel tem o condomínio?

A Ley 1/1999 estabelece o quadro sancionatório regional. As infrações mais perseguidas em 2026 são: exercer sem inscrição no Registro de Empresas Turísticas, oferecer capacidade superior à do CIVUT, e prestar serviços complementares não comunicados. O tecto das muito graves foi elevado: a banda em vigor atinge 300 000 €, face ao antigo limite de 90 151,82 €. As muito graves podem ser acompanhadas de encerramento até 5 anos ou, em caso de reincidência, de encerramento definitivo.

A Comunidad cruza oficiosamente o Registro de Empresas Turísticas com SES.Hospedajes, com os anúncios do Booking e do Airbnb (via NRUA nacional desde julho de 2025) e com o cadastro. Uma habitação com anúncios ativos e sem número de inscrição visível é candidata direta a inspeção. As baixas no registo em 2025 (+164,8 %) mostram que o cruzamento funciona.

O acórdão do Tribunal Supremo STS 1232/2024 de 3 de outubro de 2024 fixou a doutrina: um condomínio pode proibir, condicionar ou limitar a atividade turística por maioria de 3/5 de proprietários e 3/5 de quotas, podendo mesmo aumentar as quotas dos apartamentos turísticos até 20 %. A proibição não é retroativa sobre VUT já inscritas e ativas, mas bloqueia novas inscrições no mesmo edifício. O Decreto 27/2026 acrescentou uma cláusula expressa na declaración responsable que confirma que os estatutos vigentes não proíbem a atividade.