VUT in Madrid: gids 2026 (Decreto 27/2026 + Plan RESIDE)

Wat is een vivienda de uso turístico (VUT) in Madrid?

De regionale definitie is strikt: een VUT wordt altijd als hele woning verhuurd. De Comunidad de Madrid staat verhuur per kamer onder de VUT-figuur niet toe — voor kamerverhuur bestaat een andere toeristische categorie (hospedaje) met strengere vereisten.

Het regime is van toepassing zodra een woning als toeristisch verblijf wordt aangeboden — op platforms zoals Airbnb of Booking, op eigen websites of via een ander toeristisch kanaal — tegen vergoeding. De Comunidad leidt het "habitualidad"-criterium af uit het aanbod en de promotie, zonder vast aantal nachten. Het oude minimum van 5 dagen in artikel 17.3 van Decreto 79/2014 werd door TSJ Madrid-arrest 302/2016 (2 juni 2016) vernietigd en geldt sindsdien niet meer.

Elke VUT vereist een Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) opgesteld door een bevoegde técnico, en moet vóór aanvang van de activiteit zijn ingeschreven. Inschrijving gebeurt via een declaración responsable die elektronisch wordt ingediend.

Wat veranderde er met Decreto 27/2026 sinds april 2026?

Decreto 27/2026 is geen splinternieuw kader — het is een chirurgische wijziging van Decreto 79/2014 die de sector professionaliseert en het minimumkwaliteitsniveau verhoogt. De wijzigingen raken het bruikbaar oppervlak, de capaciteit per kamer, de technische installaties (verwarming, koeling, ventilatie) en de huishoudelijke uitrusting die de overheid noodzakelijk acht om een woning "voor toeristisch gebruik" te mogen noemen.

De meest operationele wijziging voor de houder is de uitdrukkelijke verklaring, binnen de declaración responsable, dat de statuten van de VvE het toeristisch gebruik niet verbieden. Deze clausule vult de autonome regel van het Tribunal Supremo aan — STS 1232/2024, 3 oktober 2024 — waarmee VvE's de toeristische activiteit kunnen vetoën of beperken met een 3/5-meerderheid.

Het btw-regime volgt dezelfde logica als in de rest van Spanje en wordt niet gewijzigd door Decreto 27/2026: vrijgesteld zonder hoteldiensten, 10 % met hoteldiensten (permanente receptie, schoonmaak tijdens het verblijf, restauratie, wasservice, bagageopslag), 21 % uitsluitend voor losse diensten of bemiddeling.

Welke vereisten moet u vóór de inschrijving vervullen?

Het CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) is het sleuteldocument van het Madrileense regime sinds Decreto 29/2019. Het wordt opgesteld door een arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero of ingeniero técnico ingeschreven bij zijn beroepscollege, en moet door dat college worden visado (afgestempeld). Het bewijst dat de woning voldoet aan de bewoonbaarheids- en veiligheidseisen en wordt als bijlage bij de declaración responsable gevoegd.

De capaciteitstabel van Decreto 27/2026 is strikt en wordt berekend op basis van bruikbaar oppervlak: tussen 25 en 40 m² mag de VUT maximaal 4 personen huisvesten in minstens 2 bewoonbare ruimtes. Boven 40 m² worden 2 extra personen toegestaan per 12 m² extra, telkens met één extra bewoonbare ruimte. Voldoet uw woning niet, dan kunt u haar niet met de aangegeven capaciteit inschrijven.

Sinds STS 1232/2024 (3 oktober 2024) kan een VvE de VUT-activiteit verbieden of voorwaarden stellen met een meerderheid van 3/5 van de eigenaars en 3/5 van de eigendomsdelen. Decreto 27/2026 verplicht de houder uitdrukkelijk te verklaren dat de statuten de activiteit niet verbieden. De geldende statuten opvragen — en bij twijfel een gewaarmerkt afschrift bij de administrator opvragen — is daarmee een verplichte voorbereidingscheck geworden.

• CIVUT ondertekend door een bevoegde técnico en visado door zijn beroepscollege.
• Minimum bruikbaar oppervlak van 25 m² en naleving van de capaciteitstabel van Decreto 27/2026.
• Volledige huishoudelijke uitrusting: bed-/bad-/tafellinnen, vaatwerk, bestek, glazen en keukengerei.
• Verplichte klimaatregeling: verwarming in alle bewoonbare ruimtes; airco in slaapkamers en woonkamer van mei tot september.
• Uitdrukkelijke verklaring dat de VvE-statuten de activiteit niet verbieden.
• NIE van de houder bij niet-residentie; certificado digital, DNI electrónico of Cl@ve PIN voor de elektronische indiening.

Hoe schrijft u de VUT stap voor stap in?

De Madrileense VUT-aanmelding ketent drie procedures: eerst de técnico + CIVUT, dan de regionale declaración responsable, ten slotte de landelijke registers (NRUA + SES.Hospedajes). Operationeel is de technische fase de langzame; de administratieve fase, zodra u het visado CIVUT heeft, is vlot.

De declaración responsable geldt als ingediend zodra de houder digitaal ondertekent. Vanaf dat moment mag de activiteit starten — er is geen voorafgaande vergunning. De definitieve inschrijving in het Registro de Empresas Turísticas wordt achteraf bevestigd via de Sede. Het register is niet openlijk doorzoekbaar.

Welke extra regels stelt de gemeente Madrid?

Het PEH 2019 deelt de stad in drie concentrische ringen. Ring 1 is het distrito Centro. Ring 2 omvat Chamberí en delen van Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela en Moncloa-Aravaca. Ring 3 dekt Tetuán, Usera, Carabanchel en Latina. De operationele regel: nieuwe VUT's in Ringen 1 en 2 moeten een onafhankelijke straatingang hebben — dus geen gedeeld portaal of trappenhuis met residentiële woningen in hetzelfde gebouw. Dat sluit appartementen in klassieke woonblokken in de praktijk uit.

Plan RESIDE, gedragen door het gemeentebestuur, verhardt de PEH-lijn: het verbiedt nieuwe verspreide VUT's in residentiële gebouwen van de almendra central, staat VUT-exploitatie alleen toe in volledig gerehabiliteerde gebouwen met 15 jaar tertiair logiesgebruik, geeft de VvE een veto van 60 % bovenop de 3/5 van de LPH, en legt eigen gemeentelijke boetes op tussen € 30.000 en € 190.000. De gemeente handhaaft daarnaast sinds april 2024 een voorzorgsschorsing van nieuwe VUT-vergunningen terwijl de regels worden geconsolideerd.

Gemeentelijke statistieken over 2025 bevestigen de koerswijziging: 1.526 inspecties (tegen 567 in 2024), 1.351 vastgestelde overtredingen (tegen 623), 323 illegale VUT's van de markt gehaald en 3.053 schrappingen uit het regionale register (+164,8 % jaar-op-jaar). Wie in Madrid-stad opereert, kan ervan uitgaan dat actieve inspectie nu de norm is, geen uitzondering.

Welke sancties gelden, en welke rol speelt de VvE?

Ley 1/1999 vormt het regionale sanctiekader. De meest vervolgde overtredingen in 2026 zijn opereren zonder inschrijving in het Registro de Empresas Turísticas, een hogere capaciteit aanbieden dan in het CIVUT staat, en aanvullende diensten leveren zonder melding. De zeer-ernstige bovengrens is verhoogd: de actuele band reikt tot € 300.000, tegen het klassieke plafond van € 90.151,82. Zeer ernstige overtredingen kunnen gepaard gaan met sluiting tot 5 jaar of, bij recidive, met definitieve sluiting.

De Comunidad kruist het Registro de Empresas Turísticas standaard met SES.Hospedajes, met advertenties op Booking en Airbnb (via de landelijke NRUA sinds juli 2025) en met het kadaster. Een woning met actieve advertenties zonder zichtbaar registratienummer is een directe inspectiekandidaat. De schrappingen uit het register in 2025 (+164,8 %) tonen dat de kruiscontroles werken.

Het arrest van het Tribunal Supremo STS 1232/2024 van 3 oktober 2024 legde de regel vast: een VvE kan toeristische activiteit verbieden, voorwaarden stellen of beperken met een meerderheid van 3/5 van de eigenaars en 3/5 van de eigendomsdelen, en kan zelfs het eigendomsdeel van toeristische appartementen met maximaal 20 % verhogen. Het verbod werkt niet retroactief op reeds ingeschreven, actieve VUT's, maar blokkeert nieuwe inschrijvingen in hetzelfde gebouw. Decreto 27/2026 voegde een uitdrukkelijke clausule toe aan de declaración responsable waarin wordt bevestigd dat de geldende statuten de activiteit niet vetoën.