VUT em Sevilha: limite 10 % + mudança de uso 2026

O que é uma VUT em Sevilha e porque existem regras adicionais?

Toda VUT na cidade de Sevilha passa primeiro pelo regime regional descrito em VUT Andaluzia: limites de lugares (15 em alojamento completo, 4 por quarto), declaración responsable de compatibilidad urbanística, autorização 3/5 do condomínio para novas inscrições desde abril de 2025 e inscrição no RTA com prefixo VUT/SE ou histórico VFT/SE. Esta camada regional-nacional é idêntica para a cidade de Sevilha, Carmona, Écija ou Dos Hermanas.

O que distingue Sevilha são duas decisões do município. A alteração de 2022 reclassifica a VUT: deixa de ser uso residencial e passa a uso terciário de hospedagem, ao mesmo nível de um hotel, um hostal ou um apartamento turístico. O acordo de 2024 acrescenta um teto quantitativo — 10 % das habitações residenciais por bairro — que, na prática, bloqueia as novas aberturas no Casco Antiguo e em Triana.

Sevilha não aprovou, à data de maio de 2026, qualquer Plan Especial de Indicación de Usos Pormenorizados (PEIUP) à semelhança de Madrid ou Bilbao. Existe, sim, o PEPCH que protege o centro histórico classificado como Património Mundial pela UNESCO, mas que não regula especificamente a VUT.

O que alterou a modificação do PGOU de 2022?

Antes de junho de 2022, a VUT em Sevilha encaixava no uso residencial: bastava cumprir o Decreto 28/2016 e inscrever-se no RTA. A alteração do PGOU quebra essa lógica: uma VUT já não é uma habitação alugada a turistas, é um alojamento turístico de pleno direito, com as mesmas exigências urbanísticas de um hotel ou de um hostal.

A consequência operacional é forte: abrir uma VUT em Sevilha exige não só a declaración responsable regional do regime andaluz, mas também uma declaración responsable municipal de mudança de uso perante a Gerencia de Urbanismo. A habitação passa de uso residencial para terciário de hospedagem, e essa mudança é averbada no Registo Predial.

Em edifícios com uso predominantemente residencial ou terciário não exclusivo — habitual no centro histórico, na ciudad jardín, nas moradias geminadas, nas zonas suburbanas e na edificação em manzana — a VUT só pode ser instalada no rés-do-chão ou no primeiro andar. As VUT ativas antes de 6 de junho de 2022 ficam abrangidas por um regime transitório; a regra não é retroativa.

O que faz o acordo plenário do limite de 10 % por bairro (outubro 2024)?

A aprovação preliminar é de 21 de março de 2024 (BOP Sevilha n.º 64, 3-04-2024) e a definitiva de 17 de outubro. Os 10 % calculam-se sobre o total de habitações por bairro, com base em dados de padrón e cadastro geridos pela Gerencia. Se um bairro ultrapassar o limite, não se admitem novas inscrições VUT no RTA dentro do seu perímetro até que a percentagem desça.

Os onze bairros saturados na data de entrada em vigor são Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil, San Vicente e Triana Casco Antiguo. Na prática, isto fecha todo o Casco Antiguo e a faixa histórica de Triana às novas VUT. A associação de hosts Apartsur anunciou um recurso contencioso-administrativo perante o TSJA contra o acordo, mas em maio de 2026 não há suspensão nem anulação.

A ligação ao RTA passa pelo convénio celebrado entre a Junta de Andalucía e oito municípios — Sevilha, Málaga, Granada, Cádiz, Jerez, Almería, Alhaurín el Grande e El Puerto de Santa María — que aciona o cancelamento automático de inscrições quando o zonamento municipal o exige. A declaración responsable regional é cruzada com o mapa de bairros saturados de Urbanismo Sevilla.

• Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé — o coração do Casco Antiguo.
• Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil, San Vicente — o resto do centro histórico.
• Triana Casco Antiguo — a faixa histórica de Triana.
• Nestes onze bairros: novas inscrições no RTA bloqueadas até que a percentagem desça abaixo de 10 %.
• Deslocação observada em 2025: as novas inscrições migram para Nervión (82 altas, 19,1 %), Macarena (68 altas, 16 %) e bairros do Distrito Este, todos abaixo de 10 %.

Como inscrever uma VUT em Sevilha passo a passo?

A ordem importa: começar pela inscrição regional sem mudança de uso significa que a primeira inspeção da Gerencia abre um processo urbanístico e o Registo Predial bloqueia a inscrição. Prática recomendada: tratar primeiro da camada municipal e, uma vez confirmado o controlo posterior favorável da Gerencia, concluir a camada regional.

Existe taxa turística em Sevilha em 2026?

A pressão pública é liderada por três presidentes andaluzes do PP: Sanz (Sevilha), Francisco de la Torre (Málaga) e Marifrán Carazo (Granada). Pedem à Junta de Andalucía uma habilitação legislativa autonómica que permita aos municípios impor a taxa. A presidência da Junta (Juanma Moreno, PP) não se pronunciou a favor.

Em paralelo, a Câmara adotou medidas já em vigor em 2026: o limite de 10 % por bairro (outubro de 2024) e a alteração do PGOU (2022) são os dois instrumentos quantitativo e qualitativo que regulam atualmente a oferta. A taxa turística seria um terceiro instrumento — fiscal — mas ainda não é realidade.

Contexto político: o PP governa em minoria desde junho de 2023 (14 em 31 lugares), com um pacto orçamental assinado com o Vox em janeiro de 2025 que abriu caminho à consolidação do limite de 10 %. O Podemos-IU exige desde novembro de 2025 uma moratória total às novas VUT em qualquer bairro — rejeitada pela maioria. As manifestações de 9 de novembro de 2024 frente ao Palacio de San Telmo e de 20 de novembro de 2025 marcaram a pressão social que viabilizou politicamente o limite.

Que sanções aplica a Câmara de Sevilha pelo incumprimento?

As duas vias são cumulativas, não alternativas. Uma VUT sem inscrição no RTA pode receber, em paralelo, uma coima da Junta por infração turística e uma coima da Câmara por infração urbanística. A disciplina municipal é cobrada pela Gerencia de Urbanismo com base na Ley 7/2021 LISTA, que para infrações urbanísticas muito graves permite valores que podem atingir várias centenas de milhares de euros.

A deteção assenta hoje em quatro fontes: o cruzamento automático entre o RTA da Junta e a SES.Hospedajes, o cruzamento com anúncios do Booking e do Airbnb via VUDA estatal desde 2025, as denúncias de vizinhança canalizadas pela campanha municipal "Alojamientos Turísticos Ilegales" e as inspeções da Gerencia na sequência de queixas de condomínios. A Audiencia Provincial de Sevilha confirmou também que os aumentos de quota votados pelos condomínios contra as VUT após a reforma de 2019 (RDL 7/2019) não se aplicam retroativamente às VUT anteriores a 2019.

Na frente civil, o acórdão 1232/2024 do Tribunal Supremo (3-10-2024) confirma o duplo limiar 3/5 da LPH para autorizar novas VUT em propriedade horizontal. A interpretação aplica-se diretamente em Sevilha. Os condomínios do Casco Antiguo e de Triana estão a ativar o artigo 17.12 LPH para bloquear novas aberturas no seu edifício.