VT-CV na Costa Blanca: guia 2026 (Decret-llei 9/2024)

O que é uma vivienda de uso turístico (VT) na Comunidade Valenciana?

O regime VT aplica-se sempre que uma habitação seja disponibilizada a turistas de forma habitual, com finalidade turística e mediante preço. A Generalitat extrai a habitualidade de indícios objetivos — anúncio ativo em plataformas de arrendamento de férias, reservas continuadas, promoção como alojamento turístico — e não fixa um limiar de noites ou de cedências antes de a obrigação de inscrição entrar em vigor.

A VT coexiste com outras figuras no direito valenciano do alojamento turístico: hotéis, hostels, casas rurais e apartamentos turísticos classificados por edifício. A diferença essencial está no carácter do imóvel: a VT é uma habitação residencial destinada pontualmente a uso turístico, enquanto os apartamentos turísticos são unidades em edifícios inteiramente dedicados à atividade. Esta fronteira determina o procedimento de inscrição, a análise urbanística e o regime sancionatório aplicável.

O que mudou com o Decret-ley 9/2024 em vigor desde 8 de agosto de 2024?

O Decret-ley 9/2024, de 2 de agosto, do Consell, foi a reforma mais profunda do regime VT desde a Ley 15/2018. Três objetivos declarados: travar a oferta ilegal nas zonas turísticas em tensão, devolver aos municípios as ferramentas para limitar a densidade e endurecer o quadro sancionatório. Entrou em vigor a 8 de agosto de 2024 e foi convalidado pela Comissão Permanente das Corts a 5 de setembro de 2024.

A alteração que mais atinge os modelos de negócio é o tecto de 10 dias consecutivos por hóspede. Acima desse limite, o arrendamento sai do regime VT e tem de ser estruturado como contrato «de temporada» nos termos do artigo 3.º da LAU — outro tipo de contrato, uma obrigação SES.Hospedajes que passa a zona juridicamente debatida (na dúvida, comunica) e com fiscalidade diferenciada. O arrendamento por quartos, tolerado em alguns municípios, está agora expressamente proibido para a atividade VT.

Que requisitos cumprir antes da inscrição?

O relatório municipal de compatibilidade urbanística é o documento central e o estrangulamento habitual na Costa Blanca. É emitido pela câmara municipal do local do imóvel e atesta que o uso turístico é compatível com o plano urbanístico vigente. Em municípios com plano especial de usos restritivo — Valência cidade aprovou moratórias em bairros saturados — o relatório pode ser desfavorável, bloqueando a inscrição VT. Os prazos de resolução vão de 1 a 6 meses, consoante o município.

A licencia de ocupación atesta que a habitação cumpre os requisitos técnicos mínimos: área útil, ventilação, instalações, acessibilidade. Na Comunidade Valenciana o documento chama-se formalmente «licencia de ocupación» na construção nova ou «segunda licencia de ocupación» no edificado existente. Sem licença em vigor, não é possível inscrever a VT.

Desde o Decret-ley 9/2024, as novas inscrições exigem ainda uma certificação do Registo Predial atestando que nem o título constitutivo da divisão horizontal, nem os estatutos do condomínio, nem acordos posteriores, proíbem o uso da habitação para fins distintos da residência habitual. Se os estatutos proibirem o uso turístico, a inscrição VT só é possível mediante alteração estatutária.

• Relatório municipal favorável de compatibilidade urbanística (câmara municipal do local do imóvel).
• Licencia de ocupación em vigor ou certificado de habitabilidade equivalente.
• Certificação do Registo Predial sobre título e estatutos do condomínio (apenas para inscrições novas a partir de 8 ago 2024).
• Título suficiente: escritura de propriedade ou autorização expressa do proprietário, se o titular VT for arrendatário.
• NIE do titular se for não residente; certificado digital, DNI electrónico ou Cl@ve PIN para a tramitação eletrónica.

Como inscrever a VT passo a passo?

A inscrição VT na Comunidade Valenciana segue o modelo da declaración responsable: o titular declara sob a sua responsabilidade cumprir todos os requisitos, submete a documentação pela Sede e a Generalitat atribui de imediato um número de inscrição. Não há «autorização» prévia: a administração verifica a posteriori e pode abrir procedimento sancionatório se constatar incumprimentos.

VT-CV e NRUA: o que mudou com a anulação do registo nacional em 2026

O Real Decreto 1312/2024, de 23 de dezembro, criou o Registro Único de Arrendamientos e a Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), geridos pelo Ministério da Habitação, como transposição espanhola do Regulamento europeu 2024/1028. O Supremo Tribunal anulou parcialmente esse decreto no acórdão 620/2026, de 21 de maio de 2026: derrubou o Registro Único de Arrendamientos — e com ele o número NRUA emitido através do Registo Predial — por entender que o Estado carecia de competência para criar tal registo a par dos registos regionais de turismo. O que o acórdão não afeta mantém-se em vigor: a VUDA (art. 7.º), o dever de as plataformas partilharem dados, a estatística (art. 11.º), o Regulamento (UE) 2024/1028, o SES.Hospedajes e, naturalmente, a sua licença turística regional.

Para o anfitrião o efeito prático é direto: já não precisa de um segundo número de inscrição para anunciar. O número válido volta a ser o regional — na Comunidade Valenciana, o código VT-CV do Registro de Turismo — e é esse que deve exibir em cada anúncio. A camada estatal de identificação (NRUA) desaparece, mas o fluxo de dados das plataformas para as administrações através da VUDA / do Regulamento (UE) 2024/1028 e a comunicação de viajantes ao SES.Hospedajes mantêm-se ambos obrigatórios. Até maio de 2026 era ainda exigido o NRUA: se o solicitou na altura, não tem de fazer nada para continuar a anunciar — basta uma VT-CV válida.

Quais são as sanções por incumprimento?

O Decret-ley 9/2024 agravou o regime sancionatório em duas frentes. Em primeiro lugar, requalificou comportamentos antes tolerados: o arrendamento por quartos, prática comum em alguns municípios, é agora infração muito grave punível com coima até 600 000 €. Em segundo lugar, introduziu novas infrações graves dirigidas especificamente aos proprietários: a recusa em identificar o operador — a nova responsabilidade subsidiária — é punida com coima de 10 001 € a 100 000 €, eventualmente acompanhada de encerramento temporário ou suspensão profissional.

A Generalitat cruza por rotina o Registo de Turismo com o SES.Hospedajes, com os anúncios da Booking e Airbnb (via VUDA desde 2025) e com os ficheiros IBI das câmaras municipais. Uma habitação com anúncios ativos nas plataformas mas sem número VT visível é alvo direto de inspeção. Prazos de prescrição: 1 ano para infrações leves, 2 anos para as graves e 3 anos para as muito graves a contar da prática.