VT-CV na Costa Blanca: guia 2026 (Decret-llei 9/2024)

O que é uma vivienda de uso turístico (VT) na Comunidade Valenciana?

O regime VT aplica-se sempre que uma habitação seja disponibilizada a turistas de forma habitual, com finalidade turística e mediante preço. A Generalitat extrai a habitualidade de indícios objetivos — anúncio ativo em plataformas de arrendamento de férias, reservas continuadas, promoção como alojamento turístico — e não fixa um limiar de noites ou de cedências antes de a obrigação de inscrição entrar em vigor.

A VT coexiste com outras figuras no direito valenciano do alojamento turístico: hotéis, hostels, casas rurais e apartamentos turísticos classificados por edifício. A diferença essencial está no carácter do imóvel: a VT é uma habitação residencial destinada pontualmente a uso turístico, enquanto os apartamentos turísticos são unidades em edifícios inteiramente dedicados à atividade. Esta fronteira determina o procedimento de inscrição, a análise urbanística e o regime sancionatório aplicável.

O que mudou com o Decret-ley 9/2024 em vigor desde 8 de agosto de 2024?

O Decret-ley 9/2024, de 2 de agosto, do Consell, foi a reforma mais profunda do regime VT desde a Ley 15/2018. Três objetivos declarados: travar a oferta ilegal nas zonas turísticas em tensão, devolver aos municípios as ferramentas para limitar a densidade e endurecer o quadro sancionatório. Entrou em vigor a 8 de agosto de 2024 e foi convalidado pela Comissão Permanente das Corts a 5 de setembro de 2024.

A alteração que mais atinge os modelos de negócio é o tecto de 10 dias consecutivos por hóspede. Acima desse limite, o arrendamento sai do regime VT e tem de ser estruturado como contrato «de temporada» nos termos do artigo 3.º da LAU — outro tipo de contrato, sem obrigação SES.Hospedajes e com fiscalidade diferenciada. O arrendamento por quartos, tolerado em alguns municípios, está agora expressamente proibido para a atividade VT.

Que requisitos cumprir antes da inscrição?

O relatório municipal de compatibilidade urbanística é o documento central e o estrangulamento habitual na Costa Blanca. É emitido pela câmara municipal do local do imóvel e atesta que o uso turístico é compatível com o plano urbanístico vigente. Em municípios com plano especial de usos restritivo — Valência cidade aprovou moratórias em bairros saturados — o relatório pode ser desfavorável, bloqueando a inscrição VT. Os prazos de resolução vão de 1 a 6 meses, consoante o município.

A licencia de ocupación atesta que a habitação cumpre os requisitos técnicos mínimos: área útil, ventilação, instalações, acessibilidade. Na Comunidade Valenciana o documento chama-se formalmente «licencia de ocupación» na construção nova ou «segunda licencia de ocupación» no edificado existente. Sem licença em vigor, não é possível inscrever a VT.

Desde o Decret-ley 9/2024, as novas inscrições exigem ainda uma certificação do Registo Predial atestando que nem o título constitutivo da divisão horizontal, nem os estatutos do condomínio, nem acordos posteriores, proíbem o uso da habitação para fins distintos da residência habitual. Se os estatutos proibirem o uso turístico, a inscrição VT só é possível mediante alteração estatutária.

• Relatório municipal favorável de compatibilidade urbanística (câmara municipal do local do imóvel).
• Licencia de ocupación em vigor ou certificado de habitabilidade equivalente.
• Certificação do Registo Predial sobre título e estatutos do condomínio (apenas para inscrições novas a partir de 8 ago 2024).
• Título suficiente: escritura de propriedade ou autorização expressa do proprietário, se o titular VT for arrendatário.
• NIE do titular se for não residente; certificado digital, DNI electrónico ou Cl@ve PIN para a tramitação eletrónica.

Como inscrever a VT passo a passo?

A inscrição VT na Comunidade Valenciana segue o modelo da declaración responsable: o titular declara sob a sua responsabilidade cumprir todos os requisitos, submete a documentação pela Sede e a Generalitat atribui de imediato um número de inscrição. Não há «autorização» prévia: a administração verifica a posteriori e pode abrir procedimento sancionatório se constatar incumprimentos.

VT-CV + NRUA: porque é que em 2026 são precisos dois números de inscrição?

O Real Decreto 1312/2024, de 23 de dezembro, criou o Registro Único de Arrendamientos e a Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), geridos pelo Ministério da Habitação. É a transposição espanhola do Regulamento europeu 2024/1028, que harmoniza a recolha de dados sobre arrendamentos de curta duração à escala da UE. Objetivo: permitir que cada plataforma (Booking, Airbnb, Vrbo) partilhe dados de atividade com as autoridades nacionais e regionais por um único canal técnico.

Para o anfitrião significa mais uma camada de compliance. O VT-CV autoriza a atividade junto da Generalitat Valenciana; o NRUA identifica o imóvel junto do Registo Predial para os deveres estatais. Ambos os números têm de constar dos anúncios e ambos são verificáveis pelas plataformas: o NRUA é requisito para a publicação de anúncios desde 1 de julho de 2025 e, a partir de fevereiro de 2026, é obrigatória uma declaração informativa anual junto do Registo sobre a atividade do exercício anterior.

Quais são as sanções por incumprimento?

O Decret-ley 9/2024 agravou o regime sancionatório em duas frentes. Em primeiro lugar, requalificou comportamentos antes tolerados: o arrendamento por quartos, prática comum em alguns municípios, é agora infração muito grave punível com coima até 600 000 €. Em segundo lugar, introduziu novas infrações graves dirigidas especificamente aos proprietários: a recusa em identificar o operador — a nova responsabilidade subsidiária — é punida com coima de 10 001 € a 100 000 €, eventualmente acompanhada de encerramento temporário ou suspensão profissional.

A Generalitat cruza por rotina o Registo de Turismo com o SES.Hospedajes, com os anúncios da Booking e Airbnb (via VUDA desde 2025) e com os ficheiros IBI das câmaras municipais. Uma habitação com anúncios ativos nas plataformas mas sem número VT visível é alvo direto de inspeção. Prazos de prescrição: 1 ano para infrações leves, 2 anos para as graves e 3 anos para as muito graves a contar da prática.