VUT à Séville : plafond 10 % + changement d'usage 2026

Qu'est-ce qu'une VUT à Séville et pourquoi des règles supplémentaires ?

Toute VUT dans la ville de Séville passe d'abord par le régime régional détaillé dans VUT Andalousie : plafonds de places (15 en logement entier, 4 par chambre), déclaration responsable de compatibilité urbanistique, autorisation 3/5 de la communauté de propriétaires pour les nouvelles inscriptions depuis avril 2025, et inscription au RTA avec préfixe VUT/SE ou ancien VFT/SE. Cette couche régionale-nationale est identique pour Séville-ville, Carmona, Écija ou Dos Hermanas.

Deux décisions du conseil municipal distinguent Séville. La modification de 2022 reclasse la VUT : ce n'est plus un usage résidentiel mais un usage tertiaire d'hébergement au même niveau qu'un hôtel, un hostal ou un appartement touristique. La décision de 2024 ajoute un plafond quantitatif — 10 % des logements résidentiels par quartier — qui bloque de fait les nouvelles ouvertures dans le Casco Antiguo et Triana.

Séville n'a pas approuvé, en mai 2026, de Plan Especial de Indicación de Usos Pormenorizados (PEIUP) à la manière de Madrid ou de Bilbao. Il existe le PEPCH protégeant le centre historique inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO, mais il ne règlemente pas spécifiquement la VUT.

Qu'a changé la modification du PGOU de 2022 ?

Avant juin 2022, la VUT à Séville relevait de l'usage résidentiel : respecter le Decreto 28/2016 et s'inscrire au RTA suffisait. La modification du PGOU rompt cette logique : une VUT n'est plus un logement loué à des touristes, c'est un hébergement touristique à part entière, soumis aux mêmes exigences urbanistiques qu'un hôtel ou un hostal.

La conséquence opérationnelle est lourde : ouvrir une VUT à Séville exige non seulement la déclaration responsable régionale du régime andalou, mais aussi une déclaration responsable de changement d'usage devant la Gerencia de Urbanismo. Le logement passe du résidentiel au tertiaire d'hébergement et ce changement est inscrit au Registre de la Propriété.

Dans les bâtiments à usage prédominant résidentiel ou tertiaire non exclusif — typique dans le centre historique, la ciudad jardín, les maisons mitoyennes, les zones suburbaines et l'édification en îlot — la VUT ne peut être implantée qu'au rez-de-chaussée ou au premier étage. Les VUT actives avant le 6 juin 2022 bénéficient d'un régime transitoire ; la règle n'est pas rétroactive.

Que fait l'accord plénier du plafond 10 % par quartier (octobre 2024) ?

L'approbation provisoire est intervenue le 21 mars 2024 (BOP Séville nº 64, 3-04-2024), et l'approbation définitive le 17 octobre. Les 10 % se calculent sur le total des logements par quartier, à partir des données du padrón et du cadastre gérées par la Gerencia. Si un quartier dépasse le seuil, aucune nouvelle inscription VUT n'est admise au RTA dans son périmètre jusqu'à ce que le pourcentage redescende.

Les onze quartiers saturés à la date d'entrée en vigueur sont Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil, San Vicente et Triana Casco Antiguo. En pratique, cela ferme tout le Casco Antiguo et la bande historique de Triana aux nouvelles VUT. L'association d'hôtes Apartsur a annoncé un recours contentieux-administratif devant le TSJA contre la décision, mais en mai 2026 il n'y a ni suspension ni annulation.

L'articulation avec le RTA passe par la convention signée entre la Junta de Andalucía et huit communes — Séville, Málaga, Granada, Cádiz, Jerez, Almería, Alhaurín el Grande et El Puerto de Santa María — qui déclenche l'annulation automatique des inscriptions quand le zonage municipal l'exige. La déclaration responsable régionale est croisée avec la carte des quartiers saturés d'Urbanismo Sevilla.

• Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé — le cœur du Casco Antiguo.
• Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil, San Vicente — le reste du centre historique.
• Triana Casco Antiguo — la bande historique de Triana.
• Dans ces onze quartiers : nouvelles inscriptions RTA bloquées jusqu'à ce que le pourcentage redescende sous 10 %.
• Glissement observé en 2025 : les nouvelles inscriptions migrent vers Nervión (82 altas, 19,1 %), Macarena (68 altas, 16 %) et les quartiers du Distrito Este, tous sous 10 %.

Comment enregistrer une VUT à Séville étape par étape ?

L'ordre compte : commencer par l'inscription régionale sans changement d'usage signifie que la première inspection de la Gerencia ouvrira un dossier urbanistique et que le Registre de la Propriété bloquera l'inscription. Pratique recommandée : régler d'abord la couche municipale et, une fois le contrôle ex-post favorable confirmé par la Gerencia, finaliser la couche régionale.

Y a-t-il une taxe touristique à Séville en 2026 ?

La pression publique est portée par trois maires andalous du PP : Sanz (Séville), Francisco de la Torre (Málaga) et Marifrán Carazo (Granada). Ils demandent à la Junta de Andalucía une habilitation législative autonome permettant aux communes d'imposer la taxe. La présidence de la Junta (Juanma Moreno, PP) ne s'est pas prononcée pour.

En parallèle, la mairie a adopté des mesures déjà en vigueur en 2026 : le plafond de 10 % par quartier (octobre 2024) et la modification du PGOU (2022) sont les deux instruments quantitatif et qualitatif qui régulent aujourd'hui l'offre. La taxe touristique serait un troisième instrument — fiscal — mais elle n'est pas encore réalité.

Contexte politique : le PP gouverne en minorité depuis juin 2023 (14 sur 31 sièges), avec un pacte budgétaire signé avec Vox en janvier 2025 qui a ouvert la voie à la consolidation du plafond de 10 %. Podemos-IU réclame depuis novembre 2025 un moratoire total sur les nouvelles VUT dans tout quartier — rejeté par la majorité. Les manifestations du 9 novembre 2024 devant le Palacio de San Telmo et du 20 novembre 2025 ont marqué la pression sociale qui a rendu le plafond politiquement viable.

Quelles sanctions applique la mairie de Séville en cas de non-respect ?

Les deux voies sont cumulatives, non exclusives. Une VUT sans inscription RTA peut recevoir en parallèle une amende de la Junta pour infraction touristique et une amende de la mairie pour infraction urbanistique. La discipline municipale est encaissée par la Gerencia de Urbanismo sur le fondement de la Ley 7/2021 LISTA, qui autorise pour les infractions urbanistiques très graves des montants pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros.

La détection repose aujourd'hui sur quatre sources : le croisement automatique entre le RTA de la Junta et SES.Hospedajes, le croisement avec les annonces Booking et Airbnb via le VUDA national depuis 2025, les signalements de voisinage canalisés par la campagne municipale « Alojamientos Turísticos Ilegales », et les inspections de la Gerencia après plaintes des copropriétés. L'Audiencia Provincial de Séville a par ailleurs confirmé que les majorations de quote-part votées par les copropriétés après la réforme de 2019 (RDL 7/2019) ne s'appliquent pas rétroactivement aux VUT antérieures à 2019.

Sur le terrain civil, l'arrêt 1232/2024 du Tribunal Supremo (3-10-2024) confirme le double seuil 3/5 de la LPH pour autoriser de nouvelles VUT en propriété horizontale. L'interprétation est directement applicable à Séville. Les copropriétés du Casco Antiguo et de Triana activent activement l'article 17.12 LPH pour bloquer les nouvelles ouvertures dans leur immeuble.