VUT in Andalusia: guida 2026 (Decreto 31/2024 + DL 1/2025)

Cos'è una vivienda de uso turístico (VUT) in Andalusia?

Il regime si applica quando un'abitazione viene commercializzata come alloggio turistico — su piattaforme tipo Airbnb o Booking, su siti web propri o tramite qualsiasi altro canale turistico — dietro pagamento. La Junta de Andalucía deduce l'« uso turistico » da indizi oggettivi: annuncio attivo, prenotazioni continuate e promozione come alloggio, senza una soglia fissa di pernottamenti.

Il Decreto 31/2024 ha modificato la denominazione ufficiale: « vivienda con fines turísticos » (VFT) è diventata « vivienda de uso turístico » (VUT), in linea con le altre comunità autonome e con la giurisprudenza del Tribunal Supremo. Le iscrizioni precedenti mantengono il loro numero VFT; le nuove ricevono il prefisso VUT nel codice di iscrizione presso il RTA.

Cosa ha cambiato il Decreto 31/2024 da febbraio 2024?

Il Decreto 31/2024, del 29 gennaio, è stata la prima grande riforma del regime andaluso dal 2016. Obiettivi dichiarati: professionalizzare il settore, rafforzare il controllo urbanistico dei comuni e armonizzare la terminologia con il resto della Spagna. Il termine di adeguamento obbligatorio per le abitazioni già iscritte è stato fissato in sei mesi dall'entrata in vigore.

La novità operativa più rilevante è la dichiarazione responsabile di compatibilità urbanistica: prima di iscrivere la VUT al RTA, il titolare deve attestare con dichiarazione responsabile che l'uso turistico è compatibile con il piano urbanistico del comune. La nuova figura delle « empresas explotadoras » consente a persone fisiche o giuridiche diverse dal proprietario di gestire professionalmente una o più VUT, assumendo espressamente gli obblighi di registrazione e sanzionatori davanti alla Junta.

Quali requisiti soddisfare prima dell'iscrizione?

La dichiarazione responsabile di compatibilità urbanistica è il documento centrale e quello che la Junta incrocia con i comuni. Se il municipio ha approvato un piano speciale restrittivo o ha sospeso cautelarmente le nuove iscrizioni VUT — potere rafforzato dal Decreto-ley 1/2025 — l'iscrizione non può procedere. Málaga, Siviglia e Cadice sono i comuni con maggior probabilità di restrizioni.

La licenza di prima occupazione (o la sua variante andalusa « licencia de ocupación ») prova che l'abitazione soddisfa i requisiti minimi di abitabilità. Senza una licenza in vigore l'iscrizione VUT non è efficace e la prima ispezione potrebbe aprire un fascicolo sanzionatorio.

Dal 3 aprile 2025, le nuove VUT in regime di proprietà orizzontale richiedono il consenso espresso della comproprietà tramite voto favorevole di 3/5 dei proprietari che, a loro volta, rappresentino 3/5 delle quote di partecipazione. Se gli statuti vietano l'uso turistico o l'assemblea non raggiunge tale maggioranza, la VUT non può essere iscritta.

• Dichiarazione responsabile di compatibilità urbanistica (comune di ubicazione).
• Licencia de primera ocupación in vigore o licenza di abitabilità equivalente.
• Rispetto dei limiti di capacità del Decreto 31/2024 (15 posti / 4 per camera).
• Accordo 3/5 della comproprietà (nuove iscrizioni dal 3 aprile 2025).
• Titolo sufficiente: atto di proprietà o autorizzazione del proprietario se il titolare VUT è inquilino o empresa explotadora.
• NIE del titolare se non residente; certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN per la procedura telematica.

Come iscrivere la VUT passo per passo?

L'iscrizione VUT in Andalusia segue il modello della dichiarazione responsabile: il titolare dichiara sotto la propria responsabilità di soddisfare tutti i requisiti, carica la documentazione via sede e la Junta assegna immediatamente un numero di iscrizione. Non vi è alcuna « concessione » preventiva — l'amministrazione verifica a posteriori e può aprire un procedimento sanzionatorio in caso di inosservanze.

Mi serve l'accordo della comproprietà?

Il Decreto-ley 1/2025 del 24 febbraio ha introdotto l'obbligo di approvazione espressa della comproprietà per esercitare l'attività turistica in regime di proprietà orizzontale. La misura è entrata in vigore il 3 aprile 2025 e si applica alle nuove iscrizioni — le VFT/VUT già attive prima di tale data non necessitano di ratifica retroattiva finché l'attività prosegue senza interruzioni.

La doppia soglia di 3/5 è rigorosa: tre quinti dei proprietari devono votare favorevolmente E quei proprietari devono insieme rappresentare tre quinti delle quote. Nelle comproprietà con quote diseguali (locali commerciali, proprietari di attico con coefficiente maggiore) il voto può superare 3/5 di persone ma non 3/5 di quote, o viceversa. Senza entrambe le maggioranze, nessuna iscrizione VUT.

Se gli statuti della comproprietà vietano espressamente l'uso turistico, la via è modificare prima gli statuti — operazione che richiede l'unanimità o la maggioranza qualificata prevista dal titolo costitutivo. Se il divieto è adottato dopo l'iscrizione di una VUT già attiva, la giurisprudenza ha ritenuto che non si applichi retroattivamente all'attività già autorizzata, ma blocca nuove iscrizioni nello stesso edificio.

Quali sono le sanzioni in caso di inosservanza?

Il Decreto-ley 1/2025 ha inasprito sostanzialmente il regime sanzionatorio. Attività senza iscrizione al RTA, falsità essenziali nella dichiarazione responsabile e violazione dei limiti di capacità del Decreto 31/2024 sono le infrazioni più perseguite nel 2026. La Junta ha riferito oltre 13.000 iscrizioni annullate dall'entrata in vigore delle nuove misure.

La Junta incrocia di routine il RTA con SES.Hospedajes, con gli annunci di Booking e Airbnb (tramite la VUDA nazionale dal 2025) e con i registri catastali municipali. Un'abitazione con annunci attivi ma senza codice VUT visibile è bersaglio diretto di ispezione — e l'ispezione si spinge tipicamente indietro di 4 anni.