VUT in Andalusië: gids 2026 (Decreto 31/2024 + DL 1/2025)

Wat is een vivienda de uso turístico (VUT) in Andalusië?

Het regime is van toepassing zodra een woning als toeristisch verblijf wordt aangeboden — op platforms zoals Airbnb of Booking, op eigen websites of via een ander toeristisch kanaal — tegen vergoeding. De Junta de Andalucía leidt het "toeristisch gebruik" af uit objectieve aanwijzingen: actieve advertentie, doorlopende boekingen en promotie als verblijf, zonder vast aantal nachten.

Decreto 31/2024 wijzigde de officiële benaming: "vivienda con fines turísticos" (VFT) werd "vivienda de uso turístico" (VUT), in lijn met de andere autonome regio's en de jurisprudentie van het Tribunal Supremo. Eerdere inschrijvingen behouden hun VFT-nummer; nieuwe inschrijvingen krijgen de prefix VUT in hun RTA-code.

Wat veranderde er met Decreto 31/2024 sinds februari 2024?

Decreto 31/2024 van 29 januari was de eerste grote hervorming van het Andalusische regime sinds 2016. De doelstelling: de sector professionaliseren, de gemeentelijke stedenbouwkundige controle versterken en de terminologie afstemmen op de rest van het land. De verplichte aanpassingsperiode voor reeds ingeschreven woningen werd op zes maanden gezet vanaf inwerkingtreding.

De belangrijkste operationele wijziging is de declaración responsable de compatibilidad urbanística: voordat de VUT in het RTA mag worden ingeschreven moet de titularis via een verantwoordelijkheidsverklaring aantonen dat het toeristisch gebruik verenigbaar is met het bestemmingsplan van de gemeente. De nieuwe figuur "empresas explotadoras" laat natuurlijke personen of rechtspersonen toe die niet de eigenaar zijn om één of meer VUT professioneel te beheren, met overname van de registratie- en sanctieverplichtingen tegenover de Junta.

Welke vereisten moet je vóór de inschrijving vervullen?

De declaración responsable de compatibilidad urbanística is het belangrijkste document en wat de Junta met de gemeentes kruist. Heeft de gemeente een restrictief plan especial vastgesteld of nieuwe VUT-inschrijvingen voorlopig opgeschort — bevoegdheid versterkt door Decreto-ley 1/2025 — dan kan de inschrijving niet doorgaan. Málaga, Sevilla en Cádiz zijn de gemeentes met de grootste kans op beperkingen.

De licentie van eerste bewoning (of "licencia de ocupación" in Andalusische variant) bewijst dat de woning voldoet aan de minimale bewoonbaarheidsvereisten. Zonder geldige licentie is de VUT-inschrijving niet rechtsgeldig en zou de eerste inspectie een sanctie-dossier kunnen openen.

Sinds 3 april 2025 vereisen nieuwe VUT's in appartementen-/gemeenschapsbouw uitdrukkelijke toestemming van de VvE via een gunstige stem van 3/5 van de eigenaars die op hun beurt 3/5 van de eigendomsdelen vertegenwoordigen. Verbieden de statuten toeristisch gebruik of haalt de vergadering de meerderheid niet, dan kan de VUT niet worden ingeschreven.

• Declaración responsable de compatibilidad urbanística (gemeente waar de woning ligt).
• Geldige licencia de primera ocupación of equivalente bewoonbaarheidslicentie.
• Naleving van de capaciteitslimieten van Decreto 31/2024 (15 plazas / 4 per kamer).
• VvE-toestemming 3/5 (nieuwe inschrijvingen vanaf 3 april 2025).
• Voldoende titel: eigendomsakte of machtiging van de eigenaar als de VUT-houder huurder of empresa explotadora is.
• NIE van de titularis bij niet-residentie; certificado digital, DNI electrónico of Cl@ve PIN voor de elektronische indiening.

Hoe meld je de VUT stap voor stap aan?

De VUT-aanmelding in Andalusië volgt het declaración responsable-model: de titularis verklaart op eigen verantwoordelijkheid dat alle vereisten zijn vervuld, uploadt de bewijsstukken via de Sede en de Junta kent direct een inschrijvingsnummer toe. Er is geen voorafgaande "vergunningverlening" — de administratie controleert achteraf en kan bij geconstateerde tekortkomingen een sanctiedossier openen.

Heb ik toestemming van de VvE nodig?

Decreto-ley 1/2025 van 24 februari voerde de verplichte uitdrukkelijke goedkeuring van de VvE in voor de uitoefening van toeristische activiteit in appartementen onder horizontaal eigendomsrecht. De maatregel trad in werking op 3 april 2025 en geldt voor nieuwe inschrijvingen — VFT/VUT die vóór die datum al actief waren hoeven geen retroactieve bekrachtiging zolang de activiteit ononderbroken doorloopt.

De 3/5-drempel is strikt: drie vijfden van de eigenaars moet voorstemmen ÉN die eigenaars moeten samen drie vijfden van de eigendomsdelen vertegenwoordigen. In VvE's met ongelijke quotas (commerciële units, penthouse-eigenaars met grotere coëfficiënt) kan de stemming wel 3/5 personen halen maar geen 3/5 cuotas, of andersom. Zonder beide meerderheden geen VUT-inschrijving.

Verbieden de statuten van de VvE uitdrukkelijk toeristisch gebruik, dan is de route eerst de statuten wijzigen — operatie die unanimiteit of een gekwalificeerde meerderheid vergt zoals vastgelegd in de constitutieve titel. Wordt het verbod ingesteld nádat een VUT al is ingeschreven, dan heeft de rechtspraak geoordeeld dat het verbod niet terugwerkt op de al toegestane activiteit, maar nieuwe inschrijvingen in hetzelfde gebouw worden er wel door geblokkeerd.

Welke sancties gelden bij overtredingen?

Decreto-ley 1/2025 heeft het sanctieregime substantieel verzwaard. Activiteit zonder inschrijving in het RTA, essentiële valsverklaringen in de declaración responsable en niet-naleving van de capaciteitslimieten van Decreto 31/2024 zijn de meest vervolgde overtredingen in 2026. De Junta meldde sinds de inwerkingtreding van de nieuwe maatregelen al ruim 13.000 cancellaties van inschrijvingen.

De Junta kruist routinematig het RTA met SES.Hospedajes, met advertenties van Booking en Airbnb (via de landelijke VUDA sinds 2025) en met het kadaster van de gemeentes. Een woning met actieve advertenties maar zonder zichtbare VUT-code is een directe inspectiekandidaat — en de inspectie gaat doorgaans 4 jaar terug.