VUT in Andalusien: Leitfaden 2026 (Decreto 31/2024 + DL 1/2025)

Was ist eine vivienda de uso turístico (VUT) in Andalusien?

Das Regime greift, sobald eine Wohnung als touristische Unterkunft vermarktet wird — auf Plattformen wie Airbnb oder Booking, auf eigenen Websites oder über jeden anderen touristischen Kanal — und zwar entgeltlich. Die Junta de Andalucía liest die „touristische Nutzung" aus objektiven Anhaltspunkten ab: aktive Anzeige, fortlaufende Buchungen und Bewerbung als Unterkunft, ohne feste Nächte-Schwelle.

Das Decreto 31/2024 änderte die offizielle Bezeichnung: „vivienda con fines turísticos" (VFT) wurde zur „vivienda de uso turístico" (VUT) — abgestimmt mit den übrigen autonomen Regionen und mit der Rechtsprechung des Tribunal Supremo. Frühere Eintragungen behalten ihre VFT-Nummer; neue erhalten das Präfix VUT in ihrem RTA-Eintragungscode.

Was änderte das Decreto 31/2024 seit Februar 2024?

Das Decreto 31/2024 vom 29. Januar war die erste umfassende Reform des andalusischen Regimes seit 2016. Erklärte Ziele: den Sektor zu professionalisieren, die kommunale städtebauliche Kontrolle zu stärken und die Begrifflichkeit mit dem restlichen Spanien zu harmonisieren. Die verpflichtende Anpassungsfrist für bereits eingetragene Wohnungen wurde auf sechs Monate ab Inkrafttreten festgelegt.

Die operativ wichtigste Neuerung ist die declaración responsable de compatibilidad urbanística: Vor der Eintragung der VUT im RTA muss der Inhaber per Eigenerklärung nachweisen, dass die touristische Nutzung mit dem Bauleitplan der Gemeinde vereinbar ist. Die neue Figur der „empresa explotadora" erlaubt natürlichen oder juristischen Personen, die nicht Eigentümer sind, eine oder mehrere VUT professionell zu verwalten und übernimmt ausdrücklich die Eintragungs- und Sanktionspflichten gegenüber der Junta.

Welche Voraussetzungen müssen Sie vor der Eintragung erfüllen?

Die declaración responsable de compatibilidad urbanística ist das wichtigste Dokument und das, was die Junta mit den Gemeinden abgleicht. Hat die Gemeinde einen restriktiven Sondernutzungsplan beschlossen oder neue VUT-Eintragungen vorsorglich ausgesetzt — eine durch das Decreto-ley 1/2025 verstärkte Befugnis — kann die Eintragung nicht erfolgen. Málaga, Sevilla und Cádiz sind die Gemeinden mit der höchsten Wahrscheinlichkeit für Beschränkungen.

Die Erstbezugslizenz (oder ihre andalusische Variante „licencia de ocupación") belegt, dass die Wohnung die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt. Ohne gültige Lizenz ist die VUT-Eintragung nicht wirksam, und die erste Inspektion könnte ein Sanktionsverfahren eröffnen.

Seit dem 3. April 2025 verlangen neue VUT in Wohnungen unter horizontalem Eigentumsrecht eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimme von 3/5 der Eigentümer, die ihrerseits 3/5 der Beteiligungsanteile vertreten. Verbieten die Statuten die touristische Nutzung oder erreicht die Versammlung diese Mehrheit nicht, kann die VUT nicht eingetragen werden.

• Declaración responsable de compatibilidad urbanística (Gemeinde der Belegenheit).
• Gültige licencia de primera ocupación oder gleichwertige Bewohnbarkeitslizenz.
• Einhaltung der Kapazitätsgrenzen des Decreto 31/2024 (15 Plätze / 4 pro Zimmer).
• 3/5-Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Neueintragungen ab 3. April 2025).
• Ausreichender Titel: Eigentumsurkunde oder Eigentümervollmacht, wenn der VUT-Inhaber Mieter oder empresa explotadora ist.
• NIE des Inhabers bei Nicht-Residenz; certificado digital, DNI electrónico oder Cl@ve PIN für die elektronische Einreichung.

Wie melden Sie die VUT Schritt für Schritt an?

Die VUT-Anmeldung in Andalusien folgt dem Modell der declaración responsable: Der Inhaber erklärt eigenverantwortlich, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, lädt die Nachweise über die Sede hoch und die Junta vergibt unverzüglich eine Eintragungsnummer. Es gibt keine vorherige „Genehmigung" — die Verwaltung prüft nachträglich und kann bei festgestellten Verstößen ein Sanktionsverfahren eröffnen.

Brauche ich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Das Decreto-ley 1/2025 vom 24. Februar führte die ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft für die Ausübung touristischer Tätigkeit in Wohnungen im horizontalen Eigentumsregime ein. Die Maßnahme trat am 3. April 2025 in Kraft und gilt für Neueintragungen — bereits vor diesem Datum aktive VFT/VUT brauchen keine rückwirkende Ratifizierung, solange die Tätigkeit ohne Unterbrechung weiterläuft.

Die doppelte 3/5-Schwelle ist streng: Drei Fünftel der Eigentümer müssen zustimmen UND diese Eigentümer müssen zusammen drei Fünftel der Beteiligungsanteile vertreten. In Gemeinschaften mit ungleichen Anteilen (Gewerbeeinheiten, Penthouse-Eigentümer mit höherem Koeffizienten) kann die Abstimmung 3/5 der Personen erreichen, aber nicht 3/5 der Anteile, oder umgekehrt. Ohne beide Mehrheiten keine VUT-Eintragung.

Verbieten die Statuten der Eigentümergemeinschaft die touristische Nutzung ausdrücklich, ist der Weg, zuerst die Statuten zu ändern — ein Vorgang, der Einstimmigkeit oder die im Konstitutivtitel festgelegte qualifizierte Mehrheit verlangt. Wird das Verbot nach einer bereits eingetragenen VUT beschlossen, hat die Rechtsprechung entschieden, dass es nicht rückwirkend auf die bereits genehmigte Tätigkeit greift, blockiert aber neue Eintragungen im selben Gebäude.

Welche Sanktionen drohen bei Verstößen?

Das Decreto-ley 1/2025 verschärfte das Sanktionsregime erheblich. Tätigkeit ohne Eintragung im RTA, wesentliche Falschangaben in der declaración responsable und Verstöße gegen die Kapazitätsgrenzen des Decreto 31/2024 sind die meistverfolgten Verstöße in 2026. Die Junta meldete seit Inkrafttreten der neuen Maßnahmen über 13.000 stornierte Eintragungen.

Die Junta gleicht das RTA routinemäßig mit SES.Hospedajes, mit Anzeigen auf Booking und Airbnb (über die staatliche VUDA seit 2025) und mit den kommunalen Katasterunterlagen ab. Eine Wohnung mit aktiven Anzeigen, aber ohne sichtbaren VUT-Code ist ein direkter Inspektionskandidat — und Inspektionen reichen typischerweise 4 Jahre zurück.