VUT en Andalousie : guide 2026 (Decreto 31/2024 + DL 1/2025)

Qu'est-ce qu'une vivienda de uso turístico (VUT) en Andalousie ?

Le régime s'applique dès qu'un logement est commercialisé comme hébergement touristique — sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, sur le site propre du propriétaire ou via tout autre canal touristique — contre rémunération. La Junta de Andalucía déduit l'« usage touristique » d'indices objectifs : annonce active, réservations continues et promotion comme hébergement, sans seuil fixe de nuitées.

Le Decreto 31/2024 a changé la terminologie officielle : « vivienda con fines turísticos » (VFT) est devenu « vivienda de uso turístico » (VUT), en accord avec les autres communautés autonomes et la jurisprudence du Tribunal Supremo. Les inscriptions antérieures conservent leur numéro VFT ; les nouvelles reçoivent le préfixe VUT dans leur code d'inscription au RTA.

Qu'a changé le Decreto 31/2024 depuis février 2024 ?

Le Decreto 31/2024, du 29 janvier, fut la première grande réforme du régime andalou depuis 2016. Objectifs affichés : professionnaliser le secteur, renforcer le contrôle urbanistique des communes et harmoniser la terminologie avec le reste de l'Espagne. Le délai d'adaptation obligatoire pour les logements déjà inscrits a été fixé à six mois à compter de l'entrée en vigueur.

La nouveauté opérationnelle la plus importante est la déclaration responsable de compatibilité urbanistique : avant l'inscription de la VUT au RTA, le titulaire doit attester par déclaration responsable que l'usage touristique est compatible avec le plan d'urbanisme de la commune. La nouvelle figure des « empresas explotadoras » permet à des personnes physiques ou morales autres que le propriétaire de gérer professionnellement une ou plusieurs VUT, en assumant expressément les obligations d'inscription et de sanction devant la Junta.

Quelles exigences remplir avant l'inscription ?

La déclaration responsable de compatibilité urbanistique est le document central et celui que la Junta recoupe avec les communes. Si la mairie a adopté un plan spécial restrictif ou a suspendu à titre conservatoire les nouvelles inscriptions de VUT — pouvoir renforcé par le Decreto-ley 1/2025 — l'inscription ne peut aboutir. Málaga, Séville et Cadix sont les communes où les restrictions sont les plus probables.

La licence de première occupation (ou sa variante andalouse « licencia de ocupación ») prouve que le logement remplit les conditions minimales d'habitabilité. Sans licence en vigueur l'inscription VUT n'est pas effective et la première inspection peut ouvrir un dossier de sanction.

Depuis le 3 avril 2025, les nouvelles VUT en régime de copropriété requièrent l'accord exprès de la copropriété par vote favorable de 3/5 des copropriétaires qui, à leur tour, représentent 3/5 des quotes-parts. Si les statuts interdisent l'usage touristique ou si l'assemblée n'atteint pas cette majorité, la VUT ne peut être inscrite.

• Déclaration responsable de compatibilité urbanistique (mairie du lieu de situation).
• Licencia de primera ocupación en vigueur ou licence d'habitabilité équivalente.
• Respect des plafonds de capacité du Decreto 31/2024 (15 places / 4 par chambre).
• Accord 3/5 de la copropriété (nouvelles inscriptions à partir du 3 avril 2025).
• Titre suffisant : acte de propriété ou autorisation du propriétaire si le titulaire VUT est locataire ou empresa explotadora.
• NIE du titulaire en cas de non-résidence ; certificado digital, DNI electrónico ou Cl@ve PIN pour la procédure dématérialisée.

Comment inscrire la VUT étape par étape ?

L'inscription VUT en Andalousie suit le modèle de la déclaration responsable : le titulaire déclare sous sa responsabilité satisfaire à toutes les exigences, dépose les pièces justificatives via le portail et la Junta attribue un numéro d'inscription sur-le-champ. Aucune « concession » préalable : l'administration vérifie a posteriori et peut ouvrir un dossier de sanction si elle constate un manquement.

Ai-je besoin de l'accord de la copropriété ?

Le Decreto-ley 1/2025 du 24 février a introduit l'exigence d'une approbation expresse de la copropriété pour exercer l'activité touristique en régime de copropriété. La mesure est entrée en vigueur le 3 avril 2025 et s'applique aux nouvelles inscriptions — les VFT/VUT déjà actives avant cette date n'ont pas besoin de ratification rétroactive tant que l'activité se poursuit sans interruption.

Le double seuil de 3/5 est strict : trois cinquièmes des copropriétaires doivent voter favorablement ET ces copropriétaires doivent ensemble représenter trois cinquièmes des quotes-parts. Dans les copropriétés à quotes-parts inégales (locaux commerciaux, propriétaires de penthouse à plus fort coefficient) le vote peut atteindre 3/5 des personnes mais pas 3/5 des quotes-parts, ou inversement. Sans les deux majorités, pas d'inscription VUT.

Si les statuts de la copropriété interdisent expressément l'usage touristique, il faut d'abord modifier les statuts — opération exigeant l'unanimité ou la majorité qualifiée prévue par le titre constitutif. Si l'interdiction est adoptée après l'inscription d'une VUT déjà active, la jurisprudence considère qu'elle ne s'applique pas rétroactivement à l'activité déjà autorisée, mais elle bloque les nouvelles inscriptions dans le même immeuble.

Quelles sont les sanctions en cas de manquement ?

Le Decreto-ley 1/2025 a sensiblement durci le régime des sanctions. L'activité sans inscription au RTA, les faussetés essentielles dans la déclaration responsable et le non-respect des plafonds de capacité du Decreto 31/2024 sont les infractions les plus poursuivies en 2026. La Junta a indiqué plus de 13 000 inscriptions annulées depuis l'entrée en vigueur des nouvelles mesures.

La Junta recoupe d'office le RTA avec SES.Hospedajes, avec les annonces Booking et Airbnb (via la VUDA nationale depuis 2025) et avec les registres cadastraux municipaux. Un logement avec annonces actives mais sans code VUT visible est une cible directe d'inspection — et l'inspection remonte généralement sur 4 ans.