VT-CV sur la Costa Blanca : guide 2026 (Decret-llei 9/2024)

Qu'est-ce qu'une vivienda de uso turístico (VT) dans la Communauté valencienne ?

Le régime VT s'applique dès lors qu'un logement est mis à disposition de touristes de manière régulière, à des fins touristiques et contre rémunération. La Generalitat déduit cette régularité d'indices objectifs — annonce active sur une plateforme de location saisonnière, réservations continues, promotion comme hébergement touristique — et ne fixe pas de seuil de nuitées ou de mises en location avant que l'obligation d'enregistrement ne se déclenche.

La VT coexiste avec d'autres figures du droit valencien de l'hébergement touristique : hôtels, auberges, casas rurales et appartements touristiques classés par immeuble. La différence clé tient au caractère du bien : la VT est un logement résidentiel mis ponctuellement à l'usage touristique, tandis que les appartements touristiques sont des unités dans des immeubles entièrement dédiés à l'activité. Cette frontière détermine la procédure d'inscription, l'instruction urbanistique et le régime de sanctions applicable.

Qu'a changé le Decret-ley 9/2024 entré en vigueur le 8 août 2024 ?

Le Decret-ley 9/2024, du 2 août, du Consell, fut la réforme la plus profonde du régime VT depuis la Ley 15/2018. Trois objectifs affichés : freiner l'offre illégale dans les zones touristiques sous tension, rendre aux communes les leviers pour limiter la densité et durcir la discipline en matière de sanctions. Il est entré en vigueur le 8 août 2024 et a été ratifié par la Commission permanente des Corts le 5 septembre 2024.

Le changement qui frappe le plus de modèles économiques est le plafond de 10 jours consécutifs par client. Au-delà, la location ne relève plus de la VT et doit être structurée comme un bail « de temporada » au titre de l'article 3 de la LAU — contrat différent, une obligation SES.Hospedajes qui devient une zone juridiquement débattue (dans le doute, déclarez) et fiscalité distincte. La location à la chambre, tolérée dans certaines communes, est désormais expressément interdite pour l'activité VT.

Quelles exigences remplir avant l'inscription ?

Le rapport municipal de compatibilité urbanistique est le document central et le goulot d'étranglement habituel sur la Costa Blanca. Délivré par la mairie du lieu de situation, il atteste que l'usage touristique est compatible avec le plan d'urbanisme en vigueur. Dans les communes dotées d'un plan spécial d'usage restrictif — la ville de Valence a adopté des moratoires dans les quartiers saturés — le rapport peut être défavorable, bloquant l'inscription VT. Les délais de résolution s'échelonnent de 1 à 6 mois selon la commune.

La licencia de ocupación atteste que le logement remplit les conditions techniques minimales : surface utile, ventilation, équipements, accessibilité. Dans la Communauté valencienne, le document se nomme formellement « licencia de ocupación » pour le neuf ou « segunda licencia de ocupación » pour l'existant. Sans licence en cours de validité, pas d'inscription VT.

Depuis le Decret-ley 9/2024, les nouvelles inscriptions exigent en outre un certificat du registre de la propriété établissant que ni le titre constitutif de la division horizontale, ni les statuts de la copropriété, ni les accords postérieurs, n'interdisent l'usage du logement à des fins autres que la résidence habituelle. Si les statuts l'interdisent, l'inscription VT n'est pas possible sans modification statutaire préalable.

• Rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique (mairie du lieu de situation).
• Licencia de ocupación en cours de validité ou certificat d'habitabilité équivalent.
• Certificat du registre de la propriété sur le titre et les statuts de la copropriété (uniquement pour les inscriptions postérieures au 8 août 2024).
• Titre suffisant : acte de propriété ou autorisation expresse du propriétaire si le titulaire VT est locataire.
• NIE du titulaire en cas de non-résidence ; certificado digital, DNI electrónico ou Cl@ve PIN pour la procédure dématérialisée.

Comment inscrire la VT étape par étape ?

L'inscription VT dans la Communauté valencienne suit le modèle de la declaración responsable : le titulaire déclare sous sa responsabilité satisfaire à toutes les exigences, dépose les pièces justificatives via la Sede et la Generalitat lui attribue un numéro d'inscription sur-le-champ. Aucune « concession » préalable : l'administration vérifie a posteriori et peut ouvrir un dossier de sanction si elle constate un manquement.

VT-CV et NRUA : ce qui a changé avec l'annulation du registre national en 2026

Le Real Decreto 1312/2024, du 23 décembre, a créé le Registro Único de Arrendamientos et la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), pilotés par le ministère du Logement, en transposition espagnole du Règlement européen 2024/1028. La Cour suprême a annulé partiellement ce décret dans son arrêt 620/2026 du 21 mai 2026 : elle a supprimé le Registro Único de Arrendamientos — et avec lui le numéro NRUA délivré via le registre de la propriété — au motif que l'État n'avait pas compétence pour créer un tel registre à côté des registres régionaux du tourisme. Ce que l'arrêt n'affecte pas demeure en vigueur : la VUDA (art. 7), l'obligation des plateformes de partager les données, la statistique (art. 11), le Règlement (UE) 2024/1028, SES.Hospedajes et, bien entendu, votre licence touristique régionale.

Pour l'hôte, l'effet pratique est direct : vous n'avez plus besoin d'un second numéro d'inscription pour annoncer. Le numéro valable redevient le numéro régional — dans la Communauté valencienne, le code VT-CV du Registro de Turismo — et c'est lui que vous devez afficher sur chaque annonce. La couche d'identification étatique (NRUA) disparaît, mais le flux de données des plateformes vers les administrations via la VUDA / le Règlement (UE) 2024/1028 et la déclaration des voyageurs à SES.Hospedajes restent l'un comme l'autre obligatoires. Jusqu'en mai 2026, le NRUA était en outre exigé : si vous l'aviez demandé à l'époque, vous n'avez rien à faire pour continuer d'annoncer — une VT-CV valide suffit.

Quelles sont les sanctions en cas de manquement ?

Le Decret-ley 9/2024 a durci le régime des sanctions sur deux plans. Premièrement, il a requalifié des comportements jusqu'alors tolérés : la location à la chambre, courante dans certaines communes, est désormais une infraction très grave passible d'une amende pouvant atteindre 600 000 €. Deuxièmement, il a introduit de nouvelles infractions graves visant spécifiquement les propriétaires : le refus d'identifier l'exploitant — la nouvelle responsabilité subsidiaire — est sanctionné d'une amende de 10 001 € à 100 000 €, éventuellement accompagnée d'une fermeture temporaire ou d'une suspension professionnelle.

La Generalitat croise systématiquement le Registre du tourisme avec SES.Hospedajes, avec les annonces de Booking et Airbnb (via VUDA depuis 2025) et avec les fichiers IBI des communes. Un logement avec des annonces actives sur les plateformes mais sans numéro VT visible est une cible directe d'inspection. Délais de prescription : 1 an pour les infractions légères, 2 ans pour les graves, 3 ans pour les très graves à compter de leur commission.