VV alle Canarie: guida 2026 dopo la Ley 6/2025

Cos'è una vivienda vacacional (VV) alle Canarie?

Il regime VV si applica non appena un'abitazione residenziale viene commercializzata come alloggio turistico — su piattaforme come Airbnb o Booking, su siti propri o tramite altri canali — dietro corrispettivo. A differenza degli appartamenti turistici extra-alberghieri, una VV è sempre un'unità residenziale completa: l'affitto a camere non è ammesso sotto il regime VV alle Canarie, una differenza importante rispetto ad Andalusia o Catalogna.

Fino al 12 dicembre 2025 l'iscrizione era una dichiarazione responsabile libera con verifica successiva. La Ley 6/2025 ha invertito la logica: l'iscrizione richiede ora una previa abilitazione urbanistica comunale, che verifica se la capacità edificatoria residenziale disponibile nel comune consente di destinare l'abitazione all'uso turistico. È il regime più rigoroso di Spagna e riflette la pressione sociale che si è accumulata nell'arcipelago dopo le proteste di massa del 2024.

Cosa ha cambiato la Ley 6/2025 da dicembre 2025?

La Ley 6/2025, pubblicata nel BOE-A-2025-26358 e nel BOC nº 246 del 12 dicembre 2025, è entrata in vigore il 13 dicembre 2025. È il risultato di due anni di lavoro legislativo dopo la pressione sociale del 20 aprile 2024, quando circa 200.000 persone hanno manifestato in tutte le isole con lo slogan "Canarias tiene un límite" ("le Canarie hanno un limite"), e della seconda manifestazione di massa del 18 maggio 2024. Il preambolo richiama espressamente il principio di specializzazione degli usi: separare l'uso residenziale da quello turistico per tutelare l'accesso alla casa permanente.

Il cambiamento qualitativo è duplice. Primo, l'iscrizione di una nuova VV cessa di essere una dichiarazione responsabile libera e richiede una previa abilitazione urbanistica comunale basata sulla capacità residenziale disponibile. Secondo, le VV già legalmente iscritte al RGT possono operare per cinque anni senza ulteriori adempimenti; in quel periodo possono optare per la dichiarazione di uso turistico consolidato, che consente la continuità indefinita ma vincola l'abitazione in modo inseparabile all'uso turistico — con questo diritto, l'abitazione non può essere liberamente riconvertita all'uso residenziale.

Quali requisiti soddisfare prima dell'iscrizione?

Il Decreto 113/2015 resta parzialmente in vigore come regolamento tecnico delle VV. La superficie utile minima è di 35 m² (art. 3.2). L'occupazione si calcola in base alla tipologia di camera definita nel Decreto 117/2006 (Allegato I): una camera singola deve avere almeno 6 m² e ospita una persona; una camera doppia almeno 10 m² con un lato libero di 2,50 m e ospita due persone. Le camere oltre gli 8 m² contano come doppie per la capacità. Alle Canarie non esiste una formula "x m² per persona": la capacità deriva dalla tipologia delle camere.

La targa distintiva è obbligatoria ai sensi dell'art. 6 del Decreto 113/2015. Deve essere in alluminio, 30 × 30 cm, con il numero RGT ben leggibile, esposta in modo visibile sulla facciata. Un'eccezione: se il condominio vieta espressamente le targhe esterne, è sufficiente tenerla disponibile per l'ispezione senza esporla in facciata.

I fogli di reclamo ufficiali in quattro lingue (spagnolo, inglese, tedesco e francese) sono obbligatori. La dotazione minima comprende arredamento completo, acqua calda, frigorifero, piano cottura, stoviglie e pentolame di base, biancheria da letto e asciugamani in base alla capacità dichiarata, e un kit di pronto soccorso.

• Superficie utile minima 35 m² (Decreto 113/2015 art. 3.2).
• Capacità per tipologia di camera — Decreto 117/2006 Allegato I: singola ≥ 6 m², doppia ≥ 10 m² (lato libero 2,50 m).
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación in vigore.
• Targa distintiva alluminio 30 × 30 cm con numero RGT (eccezione: condominio che vieta targhe esterne).
• Fogli di reclamo ufficiali in spagnolo, inglese, tedesco e francese.
• Dotazione completa: mobilio, acqua calda, frigorifero, piano cottura, stoviglie, biancheria, pronto soccorso.
• NIE del titolare non residente; certificato digitale, DNI elettronico o Cl@ve PIN per la presentazione elettronica.
• Autorizzazione 3/5 del condominio — regime statale LPH art. 17.12, in vigore da aprile 2025.

Come si registra una VV passo per passo nel 2026?

L'iscrizione di una VV alle Canarie nel 2026 segue un ordine rigoroso. Prima della Ley 6/2025, bastava una dichiarazione responsabile e l'attività poteva iniziare lo stesso giorno. Ora il collo di bottiglia è la previa abilitazione urbanistica comunale: il comune verifica che la capacità residenziale disponibile consenta di destinare l'abitazione all'uso turistico entro il tetto del 10 % (isole turistiche) o del 20 % (isole verdi). Senza tale abilitazione, la dichiarazione responsabile regionale non può essere trattata.

Ottenuta l'abilitazione, la presentazione avviene tramite la procedura elettronica 5548 su sede.gobiernodecanarias.org, indirizzata alla Dirección General de Ordenación y Promoción Turística. L'iscrizione al RGT viene notificata con un numero riportato sulla targa distintiva e che, dall'entrata in vigore del NRUA nazionale e del regolamento UE 2024/1028, viene integrato nel codice europeo di iscrizione per le piattaforme digitali.

Come viene tassata una VV alle Canarie? IGIC, IRPF e IBI

La fiscalità indiretta canaria differisce nettamente da quella della Spagna peninsulare. Al posto dell'IVA, le VV applicano l'Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) all'aliquota generale del 7 % quando non vengono erogati servizi di tipo alberghiero (reception, pulizia quotidiana, ristorazione…). Con servizi alberghieri, l'attività è tassata come settore alberghiero e i codici cambiano. Il codice IAE abituale è 685 (alloggi turistici extra-alberghieri). L'iscrizione si effettua con il modello 400 presso l'Agencia Tributaria Canaria, il riepilogo annuale con il modello 425.

Il Régimen Especial del Pequeño Empresario (REPEP) consente agli host con fatturato annuo inferiore a 30.000 € di non riversare l'IGIC, mantenendo l'obbligo di iscrizione. È la situazione tipica dell'host privato con una o due VV a Tenerife o Gran Canaria.

Nell'IRPF, il reddito netto della VV è dichiarato come reddito da attività economica se vengono erogati servizi alberghieri, o come reddito da capitale immobiliare se viene ceduto solo l'immobile. La riduzione del 60 % per locazione di abitazione abituale NON si applica alla VV: l'uso turistico la esclude espressamente. Per i non residenti, la via è il Modelo 210 con dichiarazione annuale dal 2024.

L'IBI è comunale e varia per ayuntamiento. La Zona Especial Canaria (ZEC) NON si applica alle VV: dopo un'osservazione della Commissione europea, il Consorcio ZEC ha pubblicato un chiarimento ufficiale secondo cui i servizi di gestione integrale del noleggio vacanze non possono godere dei vantaggi fiscali ZEC. Le Canarie non hanno tassa di soggiorno autonoma, a differenza delle Baleari (ITS), della Catalogna (IEET) o di Valencia (in vigore 2026). Il Cabildo di Tenerife ha invece approvato una specifica tassa di accesso al Teide intorno ai 25 € dal 2026 — una tassa ambientale locale, non una tassa di soggiorno turistica.

Come funziona la divisione delle isole e quali sanzioni si applicano?

La divisione territoriale è uno dei tratti più caratteristici della legge canaria. Sulle quattro isole con maggiore pressione turistica — Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote e Fuerteventura — almeno il 90 % della capacità residenziale deve restare residenziale, e al massimo il 10 % può essere destinato all'uso turistico per comune. Quel tetto è la materia prima per concedere o negare la previa abilitazione urbanistica.

Sulle cosiddette "isole verdi" — La Palma, La Gomera e El Hierro — il regime è più flessibile: almeno l'80 % residenziale e fino al 20 % turistico. Il motivo dichiarato è facilitare la diversificazione economica di territori a minore pressione e maggior bisogno di attività. In pratica, un host con un immobile a Valverde (El Hierro) otterrà più facilmente l'abilitazione rispetto a uno ad Adeje (Tenerife) o Yaiza (Lanzarote).

Sul fronte sanzionatorio, la Ley 6/2025 fissa un nuovo quadro. Le violazioni molto gravi sono punite con multe da 15.000 € a 150.000 €. Per quelle lievi e gravi gli importi esatti richiedono la consultazione diretta del capitolo sanzionatorio della legge. L'amministrazione può disporre la chiusura o la cessazione, nonché una dichiarazione di impossibilità per incompatibilità funzionale, inviabilità economica o intensa residenzializzazione. Una VV inattiva per sei mesi può essere oggetto di cessazione definitiva d'ufficio.