VV en Canarias: guía 2026 tras la Ley 6/2025

¿Qué es una vivienda vacacional (VV) en Canarias?

El régimen VV se aplica cuando una vivienda residencial se comercializa como alojamiento turístico —en plataformas tipo Airbnb o Booking, en webs propias o en cualquier otro canal— a cambio de precio. A diferencia de los apartamentos turísticos extrahoteleros, la VV es siempre una unidad residencial completa: no se permite el alquiler por habitaciones bajo este régimen en Canarias, lo que es una diferencia importante con Andalucía o Cataluña.

Hasta el 12 de diciembre de 2025, el alta era una declaración responsable libre con verificación a posteriori. La Ley 6/2025 ha invertido la lógica: ahora el alta requiere una habilitación urbanística previa otorgada por el ayuntamiento, que verifica que la edificabilidad residencial disponible en el municipio permite destinar la vivienda al uso turístico. Es el régimen más estricto de España y refleja la presión social del archipiélago tras los protestas masivos de 2024.

¿Qué cambió la Ley 6/2025 desde diciembre de 2025?

La Ley 6/2025, publicada en el BOE-A-2025-26358 y en el BOC nº 246 de 12 de diciembre de 2025, entró en vigor el 13 de diciembre de 2025. Es el resultado de dos años de tramitación tras la presión social del 20 de abril de 2024, cuando alrededor de 200.000 personas se manifestaron en todas las islas bajo el lema "Canarias tiene un límite", y de la segunda protesta masiva del 18 de mayo de 2024. La exposición de motivos invoca expresamente el principio de especialización de usos: separar el uso residencial del turístico para proteger el acceso a la vivienda habitual.

El cambio cualitativo es doble. Primero, el alta de una nueva VV deja de ser una declaración responsable libre y pasa a requerir una habilitación urbanística municipal previa basada en la edificabilidad residencial disponible. Segundo, las VV existentes y legalmente inscritas en el RGT pueden seguir operando durante cinco años sin trámite adicional; dentro de ese plazo pueden optar por la declaración de uso turístico consolidado, que permite la continuidad indefinida pero vincula la vivienda al uso turístico de forma inseparable: con ese derecho, la vivienda no puede transmitirse libremente al uso residencial.

¿Qué requisitos cumplir antes de registrarse?

El Decreto 113/2015 sigue parcialmente vigente como reglamento técnico de las VV. La superficie útil mínima de la vivienda es 35 m² (art. 3.2). La capacidad de ocupación se calcula a partir de la tipología de dormitorios definida en el Decreto 117/2006 (Anexo I): un dormitorio individual debe tener al menos 6 m² y aloja a una persona; un dormitorio doble necesita al menos 10 m² con una cara de 2,50 m libre y aloja a dos. Las habitaciones de más de 8 m² se computan como dobles a efectos de capacidad. No existe en Canarias una fórmula de "x m² por persona": la capacidad sale de la tipología de las habitaciones.

La placa-distintivo es obligatoria por el artículo 6 del Decreto 113/2015. Debe ser de aluminio, 30 × 30 cm, con el número RGT bien legible y colocada en la fachada de forma visible. Hay una excepción: si la comunidad de propietarios prohíbe expresamente colocar placas exteriores, basta con tenerla disponible para la inspección sin obligación de exhibirla en fachada.

Las hojas de reclamaciones oficiales en cuatro idiomas (español, inglés, alemán y francés) son obligatorias. El equipamiento mínimo incluye mobiliario completo, agua caliente, frigorífico, placa de cocina, vajilla y batería de cocina básica, ropa de cama y toallas según la capacidad declarada, y un botiquín de primeros auxilios.

• Superficie útil mínima 35 m² (Decreto 113/2015 art. 3.2).
• Capacidad por tipología de dormitorios — Decreto 117/2006 Anexo I: individual ≥ 6 m², doble ≥ 10 m² (lado 2,50 m).
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en vigor.
• Placa-distintivo aluminio 30 × 30 cm con número RGT (excepción: comunidad que prohíbe placas exteriores).
• Hojas de reclamaciones oficiales en español, inglés, alemán y francés.
• Equipamiento completo: mobiliario, agua caliente, frigorífico, placa, vajilla, ropa de cama, botiquín.
• NIE del titular si es no residente; certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN para la tramitación electrónica.
• Autorización 3/5 de la comunidad de propietarios — régimen estatal LPH 17.12, vigente desde abril de 2025.

¿Cómo se da de alta la VV paso a paso en 2026?

El alta VV en Canarias en 2026 sigue un orden estricto. Antes de la Ley 6/2025, bastaba con presentar la declaración responsable y la actividad podía iniciarse el mismo día. Ahora, el cuello de botella es la habilitación urbanística municipal previa: el ayuntamiento verifica que la edificabilidad residencial disponible en el municipio permite destinar la vivienda al uso turístico dentro del límite del 10 % (islas turísticas) o del 20 % (islas verdes). Sin esta habilitación, la declaración responsable autonómica no puede tramitarse.

Una vez obtenida la habilitación urbanística, la presentación se realiza por el trámite electrónico 5548 en sede.gobiernodecanarias.org, dirigido a la Dirección General de Ordenación y Promoción Turística. La inscripción en el RGT se notifica con un número que se rotula en la placa-distintivo y que, desde la entrada en vigor del NRUA estatal y la EU 2024/1028, queda integrado en el código europeo de inscripción para las plataformas digitales.

¿Cómo tributa una VV en Canarias? IGIC, IRPF e IBI

La fiscalidad indirecta canaria es marcadamente distinta del resto de España. En lugar del IVA, las VV repercuten el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) al tipo general del 7 % cuando no se prestan servicios propios de la industria hotelera (recepción, limpieza diaria, restauración…). Si se prestan servicios hoteleros, la actividad pasa a tributar como hotelero y cambian las claves. El epígrafe IAE habitual es el 685 (alojamientos turísticos extrahoteleros). El alta se hace con el modelo 400 ante la Agencia Tributaria Canaria, y el resumen anual con el modelo 425.

El Régimen Especial del Pequeño Empresario (REPEP) permite no repercutir IGIC a quienes facturan menos de 30.000 € anuales por entregas de bienes y prestaciones de servicios, manteniendo la obligación de inscripción. Es la situación habitual del host particular con una o dos VV en Tenerife o Gran Canaria.

En IRPF, el rendimiento neto de la VV se declara como rendimiento de actividad económica si se prestan servicios hoteleros, o como rendimiento de capital inmobiliario si solo se cede el inmueble. La reducción del 60 % por arrendamiento de vivienda habitual NO se aplica a la VV: el destino turístico la excluye expresamente. Para no residentes, el cauce es el Modelo 210 con declaración anual desde 2024.

El IBI es municipal y varía por ayuntamiento. La Zona Especial Canaria (ZEC) NO es aplicable a las VV: el Consorcio ZEC aclaró en una nota oficial, tras una observación de la Comisión Europea, que los servicios de gestión integral del alquiler vacacional no pueden disfrutar de los beneficios fiscales del incentivo ZEC. Canarias no tiene tasa turística autonómica de pernoctación, a diferencia de Baleares (ITS), Cataluña (IEET) o la Comunitat Valenciana (vigente en 2026). El Cabildo de Tenerife sí ha aprobado una tasa específica de acceso al Teide en torno a 25 € desde 2026, pero es una tasa medioambiental local, no una tasa turística por pernoctación.

¿Cómo afecta la división de islas y qué sanciones aplican?

La división territorial es uno de los rasgos más singulares de la ley canaria. En las cuatro islas con mayor presión turística —Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura— al menos el 90 % de la edificabilidad residencial debe mantenerse residencial, y como máximo un 10 % puede destinarse a uso turístico por término municipal. Esa cuota es la materia prima para que el ayuntamiento conceda o deniegue la habilitación urbanística previa.

En las llamadas "islas verdes" —La Palma, La Gomera y El Hierro— el régimen es más flexible: al menos el 80 % residencial y hasta el 20 % turístico. El motivo declarado es facilitar la diversificación económica de territorios con menor presión y mayor necesidad de actividad. La consecuencia práctica es que un host con una vivienda en Valverde (El Hierro) tendrá más facilidades para obtener la habilitación urbanística que uno en Adeje (Tenerife) o Yaiza (Lanzarote).

En cuanto a sanciones, la Ley 6/2025 fija un nuevo régimen. Las infracciones muy graves se sancionan con multas de 15.000 € a 150.000 €. Para las leves y graves, el detalle de cuantías exige consulta directa del capítulo sancionador de la ley. La administración puede acordar la clausura o cese de actividad, así como una declaración de imposibilidad por incompatibilidad funcional, inviabilidad económica o intensa residencialización del entorno. Una VV inactiva durante seis meses puede dar lugar al cese definitivo de oficio.