VV op de Canarische Eilanden: gids 2026 (Ley 6/2025)

Wat is een vivienda vacacional (VV) op de Canarische Eilanden?

Het VV-regime is van toepassing zodra een residentiële woning als toeristisch verblijf wordt aangeboden — op platforms als Airbnb of Booking, op een eigen website of via een ander kanaal — tegen vergoeding. In tegenstelling tot niet-hotel-appartementen is een VV altijd een complete residentiële eenheid: verhuur per kamer is onder het VV-regime in de Canarische Eilanden niet toegestaan, een belangrijk verschil met Andalusië of Catalonië.

Tot 12 december 2025 was de inschrijving een vrije declaración responsable met controle achteraf. Ley 6/2025 heeft de logica omgekeerd: de inschrijving vereist nu een voorafgaande gemeentelijke urbanistische habilitatie, waarbij wordt gecontroleerd of de beschikbare residentiële bebouwingscapaciteit in de gemeente ruimte laat om de woning aan toeristisch gebruik te bestemmen. Het is het strengste regime van Spanje en weerspiegelt de sociale druk die in de hele archipel ontstond na de massaprotesten van 2024.

Wat veranderde Ley 6/2025 vanaf december 2025?

Ley 6/2025, gepubliceerd in BOE-A-2025-26358 en in BOC nr. 246 van 12 december 2025, trad in werking op 13 december 2025. Het is het resultaat van twee jaar wetgevingswerk na de sociale druk van 20 april 2024, toen circa 200.000 mensen op alle eilanden demonstreerden onder de slogan "Canarias tiene un límite" ("de Canarische Eilanden hebben een grens"), en het tweede massaprotest van 18 mei 2024. De preambule beroept zich uitdrukkelijk op het beginsel van gebruiksspecialisatie: residentieel en toeristisch gebruik scheiden om de toegang tot vaste woonruimte te beschermen.

De kwalitatieve verandering is tweeledig. Ten eerste is de inschrijving van een nieuwe VV niet langer een vrije declaración responsable, maar vereist deze een voorafgaande gemeentelijke urbanistische habilitatie gebaseerd op de beschikbare residentiële bebouwingscapaciteit. Ten tweede mogen reeds legaal in het RGT ingeschreven VV's nog vijf jaar actief blijven zonder aanvullende procedure; binnen die termijn kunnen zij opteren voor de declaratie van geconsolideerd toeristisch gebruik, die onbeperkte voortzetting toestaat maar de woning onlosmakelijk bindt aan toeristisch gebruik — met dat recht kan de woning niet zomaar worden teruggebracht naar residentieel gebruik.

Welke vereisten moet u vóór de inschrijving vervullen?

Decreto 113/2015 blijft deels van kracht als technisch reglement voor de VV. De minimale nuttige oppervlakte bedraagt 35 m² (art. 3.2). De bezetting wordt berekend op basis van de slaapkamertypologie van Decreto 117/2006 (Bijlage I): een eenpersoonskamer is minimaal 6 m² en biedt plaats aan één persoon; een tweepersoonskamer minimaal 10 m² met een vrije zijde van 2,50 m en biedt plaats aan twee. Kamers groter dan 8 m² tellen voor de capaciteit als tweepersoonskamer. Er bestaat in de Canarische Eilanden geen formule "x m² per persoon": de capaciteit volgt uit de typologie van de kamers.

De placa-distintivo is verplicht volgens artikel 6 van Decreto 113/2015. Hij moet van aluminium zijn, 30 × 30 cm, met het RGT-nummer goed leesbaar, en zichtbaar op de gevel zijn aangebracht. Er is één uitzondering: als de vereniging van eigenaars uitdrukkelijk gevelplaatjes verbiedt, volstaat het de plaat beschikbaar te houden voor inspectie zonder hem op de gevel te tonen.

De officiële klachtformulieren in vier talen (Spaans, Engels, Duits en Frans) zijn verplicht. De minimumuitrusting omvat een volledige inrichting, warm water, koelkast, kookplaat, vaatwerk en basis-kookgerei, beddengoed en handdoeken naar gelang de aangegeven capaciteit, en een EHBO-koffer.

• Minimale nuttige oppervlakte 35 m² (Decreto 113/2015 art. 3.2).
• Capaciteit volgens slaapkamertypologie — Decreto 117/2006 Bijlage I: eenpersoons ≥ 6 m², tweepersoons ≥ 10 m² (vrije zijde 2,50 m).
• Geldige cédula de habitabilidad of licencia de primera ocupación.
• Aluminium placa-distintivo 30 × 30 cm met RGT-nummer (uitzondering: VvE die gevelplaatjes verbiedt).
• Officiële klachtformulieren in Spaans, Engels, Duits en Frans.
• Volledige uitrusting: meubilair, warm water, koelkast, kookplaat, vaatwerk, beddengoed, EHBO.
• NIE van de titularis bij niet-residentie; certificado digital, DNI electrónico of Cl@ve PIN voor elektronische indiening.
• VvE-toestemming 3/5 — staats-LPH-regime art. 17.12, geldig sinds april 2025.

Hoe schrijft u een VV stap voor stap in in 2026?

De inschrijving van een VV op de Canarische Eilanden in 2026 volgt een strikte volgorde. Vóór Ley 6/2025 volstond één declaración responsable en kon de activiteit dezelfde dag van start. Nu is de gemeentelijke urbanistische habilitatie de flessenhals: de gemeente controleert of de beschikbare residentiële bebouwingscapaciteit in de gemeente ruimte laat om de woning aan toeristisch gebruik toe te wijzen binnen het plafond van 10 % (toeristen-eilanden) of 20 % (groene eilanden). Zonder die habilitatie kan de regionale declaración responsable niet worden behandeld.

Nadat de habilitatie is verleend, gebeurt de indiening via het elektronische trámite 5548 op sede.gobiernodecanarias.org, gericht aan de Dirección General de Ordenación y Promoción Turística. De RGT-inschrijving wordt aangekondigd met een nummer dat op de placa-distintivo wordt vermeld en dat sinds de inwerkingtreding van het landelijke NRUA en EU 2024/1028 wordt geïntegreerd in de Europese registratiecode voor digitale platforms.

Hoe wordt een VV belast op de Canarische Eilanden? IGIC, IRPF en IBI

De indirecte fiscaliteit op de Canarische Eilanden verschilt sterk van vasteland-Spanje. In plaats van IVA berekenen VV's het Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) tegen het algemene tarief van 7 % wanneer er geen hoteleigen diensten worden geleverd (receptie, dagelijkse schoonmaak, restauratie…). Worden er wél hoteldiensten geleverd, dan wordt de activiteit als hotel belast en wijzigen de codes. De gebruikelijke IAE-code is 685 (niet-hotel toeristische accommodatie). De inschrijving gebeurt met model 400 bij de Agencia Tributaria Canaria, de jaarlijkse samenvatting met model 425.

Het Régimen Especial del Pequeño Empresario (REPEP) staat hosts met minder dan € 30.000 jaaromzet toe geen IGIC door te berekenen, met behoud van de inschrijvingsplicht. Dat is de gebruikelijke situatie van de particuliere host met één of twee VV's op Tenerife of Gran Canaria.

In de IRPF wordt het netto-inkomen van de VV aangegeven als inkomen uit economische activiteit als er hoteldiensten zijn, of als inkomen uit onroerend goed als alleen het pand wordt verhuurd. De vermindering van 60 % voor verhuur als hoofdwoning is NIET van toepassing op de VV: het toeristische gebruik sluit deze uitdrukkelijk uit. Voor niet-residenten loopt de weg via Modelo 210 met jaarlijkse aangifte sinds 2024.

De IBI is gemeentelijk en verschilt per ayuntamiento. De Zona Especial Canaria (ZEC) is NIET van toepassing op VV's: na een observatie van de Europese Commissie heeft het Consorcio ZEC een officiële verduidelijking gepubliceerd waarin staat dat integrale beheerdiensten van vakantieverhuur niet kunnen genieten van de ZEC-belastingvoordelen. De Canarische Eilanden hebben geen regionale overnachtingsbelasting, anders dan de Balearen (ITS), Catalonië (IEET) of Valencia (geldend in 2026). De Cabildo van Tenerife heeft wel een specifieke toegangsheffing voor de Teide goedgekeurd van ongeveer € 25 vanaf 2026, maar dat is een lokale milieuheffing, geen overnachtingstoeristenbelasting.

Hoe werkt de tweedeling van eilanden en welke sancties gelden?

De territoriale tweedeling is een van de meest unieke kenmerken van de Canarische wet. Op de vier eilanden met de grootste toeristendruk — Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura — moet ten minste 90 % van de residentiële bebouwingscapaciteit residentieel blijven, en mag per gemeente maximaal 10 % aan toeristisch gebruik worden toegewezen. Dat plafond is de grondstof waarmee de gemeente de voorafgaande urbanistische habilitatie verleent of weigert.

Op de zogenoemde "groene eilanden" — La Palma, La Gomera en El Hierro — geldt een flexibeler regime: minstens 80 % residentieel en tot 20 % toeristisch. De motivering is economische diversificatie in gebieden met minder druk en meer behoefte aan activiteit. Praktisch betekent dit dat een host met een woning in Valverde (El Hierro) gemakkelijker een habilitatie zal verkrijgen dan een host in Adeje (Tenerife) of Yaiza (Lanzarote).

Wat sancties betreft, voert Ley 6/2025 een nieuw kader in. Zeer ernstige overtredingen worden bestraft met boetes van € 15.000 tot € 150.000. Voor de lichte en ernstige overtredingen vergt het exacte bedrag rechtstreekse raadpleging van het sanctiehoofdstuk van de wet. De administratie kan sluiting of stopzetting bevelen, evenals een verklaring van onmogelijkheid wegens functionele onverenigbaarheid, economische onhaalbaarheid of intense residentialisering van de omgeving. Een VV die zes maanden inactief is, kan van rechtswege definitief worden stopgezet.