VV aux Canaries : guide 2026 après la Ley 6/2025

Qu'est-ce qu'une vivienda vacacional (VV) aux Canaries ?

Le régime VV s'applique dès qu'un logement résidentiel est commercialisé comme hébergement touristique — sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, sur votre propre site ou par tout autre canal — contre rémunération. Contrairement aux appartements touristiques extra-hôteliers, une VV est toujours une unité résidentielle complète : la location à la chambre n'est pas autorisée sous le régime VV aux Canaries, ce qui est une différence importante avec l'Andalousie ou la Catalogne.

Jusqu'au 12 décembre 2025, l'inscription était une déclaration responsable libre avec vérification a posteriori. La Ley 6/2025 a inversé la logique : l'inscription requiert désormais une habilitation urbanistique municipale préalable, qui vérifie que la capacité résidentielle disponible dans la commune permet d'affecter le logement à un usage touristique. C'est le régime le plus strict d'Espagne, reflet de la pression sociale qui s'est exprimée dans tout l'archipel après les manifestations massives de 2024.

Qu'a changé la Ley 6/2025 depuis décembre 2025 ?

La Ley 6/2025, publiée au BOE-A-2025-26358 et au BOC nº 246 du 12 décembre 2025, est entrée en vigueur le 13 décembre 2025. Elle est le fruit de deux ans de travail législatif après la pression sociale du 20 avril 2024, lorsque environ 200 000 personnes ont manifesté dans toutes les îles sous le slogan « Canarias tiene un límite » (« les Canaries ont une limite »), et de la seconde manifestation massive du 18 mai 2024. Le préambule invoque expressément le principe de spécialisation des usages : séparer l'usage résidentiel du touristique pour protéger l'accès au logement permanent.

Le changement qualitatif est double. D'une part, l'inscription d'une nouvelle VV cesse d'être une déclaration responsable libre et requiert désormais une habilitation urbanistique municipale préalable fondée sur la capacité résidentielle disponible. D'autre part, les VV déjà légalement inscrites au RGT peuvent continuer d'opérer pendant cinq ans sans démarche supplémentaire ; dans cette fenêtre, elles peuvent opter pour la déclaration d'usage touristique consolidé, qui autorise la continuité indéfinie mais lie indissociablement le logement à l'usage touristique — avec ce droit, le logement ne peut être librement reconverti à un usage résidentiel.

Quelles exigences remplir avant l'inscription ?

Le Decreto 113/2015 reste partiellement en vigueur comme règlement technique des VV. La surface utile minimale est de 35 m² (art. 3.2). La capacité d'occupation se calcule à partir de la typologie de chambres définie au Decreto 117/2006 (Annexe I) : une chambre individuelle doit faire au moins 6 m² et accueille une personne ; une chambre double doit faire au moins 10 m² avec un côté libre de 2,50 m et accueille deux personnes. Les chambres de plus de 8 m² comptent comme doubles pour la capacité. Aux Canaries, aucune formule « x m² par personne » : la capacité résulte de la typologie des chambres.

La plaque distinctive est obligatoire en vertu de l'article 6 du Decreto 113/2015. Elle doit être en aluminium, 30 × 30 cm, avec le numéro RGT bien lisible, apposée de manière visible en façade. Une exception existe : si la copropriété interdit expressément les plaques extérieures, il suffit de la conserver pour l'inspection sans l'exposer en façade.

Les feuilles de réclamation officielles en quatre langues (espagnol, anglais, allemand et français) sont obligatoires. L'équipement minimal comprend l'ameublement complet, eau chaude, réfrigérateur, plaque de cuisson, vaisselle et batterie de cuisine de base, linge de lit et serviettes selon la capacité déclarée, et une trousse de premiers secours.

• Surface utile minimale 35 m² (Decreto 113/2015 art. 3.2).
• Capacité par typologie de chambres — Decreto 117/2006 Annexe I : individuelle ≥ 6 m², double ≥ 10 m² (côté libre 2,50 m).
• Cédula de habitabilidad ou licencia de primera ocupación en vigueur.
• Plaque distinctive aluminium 30 × 30 cm avec numéro RGT (exception : copropriété interdisant les plaques extérieures).
• Feuilles de réclamation officielles en espagnol, anglais, allemand et français.
• Équipement complet : mobilier, eau chaude, réfrigérateur, plaque, vaisselle, linge de lit, trousse de secours.
• NIE du titulaire non-résident ; certificat numérique, DNI électronique ou Cl@ve PIN pour la procédure électronique.
• Autorisation 3/5 de la copropriété — régime étatique LPH art. 17.12, en vigueur depuis avril 2025.

Comment inscrire une VV étape par étape en 2026 ?

L'inscription d'une VV aux Canaries en 2026 suit un ordre strict. Avant la Ley 6/2025, une seule déclaration responsable suffisait et l'activité pouvait démarrer le jour même. Aujourd'hui, le goulot d'étranglement est l'habilitation urbanistique municipale préalable : la commune vérifie que la capacité résidentielle disponible permet d'affecter le logement à un usage touristique dans la limite des 10 % (îles touristiques) ou 20 % (îles vertes). Sans cette habilitation, la déclaration responsable régionale ne peut être traitée.

Une fois l'habilitation obtenue, le dépôt s'effectue via la procédure électronique 5548 sur sede.gobiernodecanarias.org, adressée à la Dirección General de Ordenación y Promoción Turística. L'inscription au RGT est notifiée avec un numéro reporté sur la plaque distinctive et qui, depuis l'entrée en vigueur du NRUA national et du règlement UE 2024/1028, s'intègre au code européen d'inscription pour les plateformes numériques.

Comment est taxée une VV aux Canaries ? IGIC, IRPF et IBI

La fiscalité indirecte canarienne diffère nettement de celle du continent espagnol. Au lieu de l'IVA, les VV facturent l'Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) au taux général de 7 % lorsque aucune prestation hôtelière n'est fournie (réception, ménage quotidien, restauration…). Avec prestations hôtelières, l'activité est imposée comme hôtellerie et les codes changent. Le code IAE habituel est 685 (hébergements touristiques extra-hôteliers). L'inscription se fait avec le modèle 400 auprès de l'Agencia Tributaria Canaria, le récapitulatif annuel avec le modèle 425.

Le Régime Spécial du Petit Entrepreneur (REPEP) permet aux hôtes dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 30 000 € de ne pas répercuter l'IGIC, tout en conservant l'obligation d'immatriculation. C'est la situation typique de l'hôte particulier avec une ou deux VV à Tenerife ou Grande Canarie.

À l'IRPF, le revenu net de la VV est déclaré comme revenu d'activité économique si des prestations hôtelières sont fournies, ou comme revenu foncier si seul le bien est cédé. L'abattement de 60 % pour location à titre de résidence habituelle NE s'applique PAS à la VV : l'usage touristique l'exclut expressément. Pour les non-résidents, la voie est le Modelo 210 avec déclaration annuelle depuis 2024.

L'IBI est municipale et varie selon la mairie. La Zona Especial Canaria (ZEC) ne s'applique PAS aux VV : à la suite d'une observation de la Commission européenne, le Consorcio ZEC a publié une clarification officielle indiquant que les services de gestion intégrale de la location saisonnière ne peuvent bénéficier des avantages fiscaux du dispositif ZEC. Les Canaries n'ont pas de taxe de séjour autonome, à la différence des Baléares (ITS), de la Catalogne (IEET) ou de Valence (en vigueur 2026). Le Cabildo de Tenerife a en revanche adopté une redevance d'accès au Teide d'environ 25 € à partir de 2026 : il s'agit d'une redevance environnementale locale, et non d'une taxe de séjour touristique.

Comment fonctionne la division des îles et quelles sanctions s'appliquent ?

La division territoriale est l'un des traits les plus singuliers de la loi canarienne. Sur les quatre îles à plus forte pression touristique — Tenerife, Grande Canarie, Lanzarote et Fuerteventura — au moins 90 % de la capacité résidentielle doit rester résidentielle, et au maximum 10 % peut être affecté à l'usage touristique par commune. Ce quota est la matière première dont dispose la mairie pour octroyer ou refuser l'habilitation urbanistique préalable.

Sur les « îles vertes » — La Palma, La Gomera et El Hierro — le régime est plus souple : 80 % résidentiel minimum et jusqu'à 20 % touristique. L'objectif déclaré est de faciliter la diversification économique de territoires moins pressurisés et plus demandeurs d'activité. Concrètement, un hôte avec un bien à Valverde (El Hierro) obtiendra plus facilement l'habilitation qu'un hôte à Adeje (Tenerife) ou Yaiza (Lanzarote).

En matière de sanctions, la Ley 6/2025 fixe un nouveau cadre. Les infractions très graves sont sanctionnées par des amendes de 15 000 € à 150 000 €. Pour les infractions légères et graves, les montants exacts exigent la consultation directe du chapitre des sanctions de la loi. L'administration peut prononcer la fermeture ou la cessation, ainsi qu'une déclaration d'impossibilité fondée sur l'incompatibilité fonctionnelle, l'inviabilité économique ou l'intense résidentialisation. Une VV inactive pendant six mois peut faire l'objet d'une cessation définitive d'office.