VV auf den Kanaren: Leitfaden 2026 nach Ley 6/2025

Was ist eine vivienda vacacional (VV) auf den Kanaren?

Das VV-Regime gilt, sobald eine Wohnimmobilie als touristische Unterkunft entgeltlich vermarktet wird — auf Plattformen wie Airbnb oder Booking, auf der eigenen Website oder über einen anderen Kanal. Anders als nicht-hotelartige Touristenapartments ist eine VV stets eine vollständige Wohneinheit: Eine zimmerweise Vermietung ist im VV-Regime auf den Kanarischen Inseln nicht zulässig, ein wichtiger Unterschied zu Andalusien oder Katalonien.

Bis zum 12. Dezember 2025 war die Eintragung eine freie declaración responsable mit nachträglicher Prüfung. Das Ley 6/2025 hat die Logik umgekehrt: Die Eintragung erfordert nun eine vorherige städtebauliche Genehmigung der Gemeinde, die prüft, ob die in der Gemeinde verfügbare Wohnflächenkapazität die Widmung der Wohnung zum touristischen Nutzen erlaubt. Es ist das strengste Regime Spaniens und spiegelt den gesellschaftlichen Druck wider, der sich nach den Massenprotesten 2024 im gesamten Archipel aufgebaut hatte.

Was hat das Ley 6/2025 seit Dezember 2025 geändert?

Das Ley 6/2025, veröffentlicht im BOE-A-2025-26358 und im BOC Nr. 246 vom 12. Dezember 2025, trat am 13. Dezember 2025 in Kraft. Es ist das Ergebnis von zwei Jahren Gesetzgebungsarbeit nach dem gesellschaftlichen Druck vom 20. April 2024, als rund 200.000 Menschen auf allen Inseln unter dem Motto "Canarias tiene un límite" demonstrierten, und der zweiten Massenkundgebung am 18. Mai 2024. Die Präambel beruft sich ausdrücklich auf den Grundsatz der Nutzungsspezialisierung: Trennung zwischen Wohn- und touristischer Nutzung zum Schutz des dauerhaften Wohnraums.

Die qualitative Änderung ist doppelt. Erstens ist die Eintragung einer neuen VV keine freie declaración responsable mehr, sondern erfordert eine vorherige kommunale städtebauliche Genehmigung auf Grundlage der verfügbaren Wohnflächenkapazität. Zweitens dürfen rechtmäßig im RGT eingetragene VV fünf Jahre lang ohne zusätzliches Verfahren weiter betrieben werden; innerhalb dieser Frist können sie die Erklärung des konsolidierten touristischen Nutzens beantragen, die eine unbefristete Fortsetzung erlaubt, die Wohnung jedoch untrennbar an den touristischen Nutzen bindet — mit diesem Recht kann die Wohnung nicht frei in eine Wohnnutzung zurückgeführt werden.

Welche Anforderungen müssen Sie vor der Eintragung erfüllen?

Das Decreto 113/2015 bleibt als technisches Reglement für die VV teilweise in Kraft. Die Mindestnutzfläche beträgt 35 m² (Art. 3.2). Die Belegung wird aus der im Decreto 117/2006 (Anhang I) festgelegten Schlafzimmertypologie abgeleitet: Ein Einzelzimmer muss mindestens 6 m² groß sein und nimmt eine Person auf; ein Doppelzimmer mindestens 10 m² mit einer freien Seite von 2,50 m und nimmt zwei Personen auf. Zimmer über 8 m² zählen für die Kapazität als Doppelzimmer. Auf den Kanaren gibt es keine "x m² pro Person"-Formel: Die Kapazität ergibt sich aus der Zimmertypologie.

Das Kennzeichnungsschild ist gemäß Art. 6 des Decreto 113/2015 verpflichtend. Es muss aus Aluminium sein, 30 × 30 cm, mit gut lesbarer RGT-Nummer und sichtbar an der Fassade angebracht. Eine Ausnahme: Wenn die Eigentümergemeinschaft ausdrücklich Außenschilder verbietet, genügt die Bereithaltung für die Inspektion.

Die amtlichen Beschwerdeformulare in vier Sprachen (Spanisch, Englisch, Deutsch und Französisch) sind verpflichtend. Die Mindestausstattung umfasst vollständiges Mobiliar, Warmwasser, Kühlschrank, Kochfeld, Geschirr und Grund-Kochgeschirr, Bettzeug und Handtücher entsprechend der angegebenen Kapazität sowie einen Erste-Hilfe-Kasten.

• Mindestnutzfläche 35 m² (Decreto 113/2015 Art. 3.2).
• Kapazität nach Schlafzimmertypologie — Decreto 117/2006 Anhang I: Einzel ≥ 6 m², Doppel ≥ 10 m² (freie Seite 2,50 m).
• Gültige cédula de habitabilidad oder licencia de primera ocupación.
• Aluminium-Kennzeichnungsschild 30 × 30 cm mit RGT-Nummer (Ausnahme: Eigentümergemeinschaft verbietet Außenschilder).
• Amtliche Beschwerdeformulare in Spanisch, Englisch, Deutsch und Französisch.
• Vollständige Ausstattung: Mobiliar, Warmwasser, Kühlschrank, Kochfeld, Geschirr, Bettzeug, Erste-Hilfe-Kasten.
• NIE des Inhabers bei Nichtansässigkeit; certificado digital, DNI electrónico oder Cl@ve PIN für elektronische Einreichung.
• Zustimmung 3/5 der Eigentümergemeinschaft — staatliches LPH-Regime Art. 17.12, in Kraft seit April 2025.

Wie wird die VV 2026 Schritt für Schritt eingetragen?

Die Eintragung einer VV auf den Kanaren folgt 2026 einer strikten Reihenfolge. Vor dem Ley 6/2025 genügte eine einzige declaración responsable und die Tätigkeit konnte am selben Tag beginnen. Nun bildet die vorherige kommunale städtebauliche Genehmigung den Engpass: Die Gemeinde prüft, ob die verfügbare Wohnflächenkapazität in der Gemeinde die Widmung der Wohnung zum touristischen Nutzen innerhalb der 10 %-Grenze (Tourismusinseln) oder der 20 %-Grenze (grüne Inseln) zulässt. Ohne diese Genehmigung kann die regionale declaración responsable nicht bearbeitet werden.

Nach der Genehmigung erfolgt die Einreichung über das elektronische Verfahren 5548 auf sede.gobiernodecanarias.org, gerichtet an die Dirección General de Ordenación y Promoción Turística. Die RGT-Eintragung wird mit einer Nummer mitgeteilt, die auf dem Kennzeichnungsschild aufgedruckt wird und seit Inkrafttreten des nationalen NRUA und der EU 2024/1028 in den europäischen Registrierungscode für digitale Plattformen integriert ist.

Wie wird eine VV auf den Kanaren besteuert? IGIC, IRPF und IBI

Die indirekte Besteuerung auf den Kanaren unterscheidet sich stark vom Festland. Anstelle der IVA berechnen VV den Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) zum allgemeinen Satz von 7 %, wenn keine hoteltypischen Leistungen erbracht werden (Rezeption, tägliche Reinigung, Verpflegung…). Werden hoteltypische Leistungen erbracht, wird die Tätigkeit als Hotellerie besteuert und die Codes ändern sich. Der übliche IAE-Code ist 685 (außerhotellerische Touristenbeherbergung). Die Anmeldung erfolgt mit Modell 400 bei der Agencia Tributaria Canaria, die Jahreszusammenfassung mit Modell 425.

Das Régimen Especial del Pequeño Empresario (REPEP) erlaubt Hosts mit weniger als 30.000 € Jahresumsatz, keinen IGIC zu erheben, unter Beibehaltung der Registrierungspflicht. Das ist die übliche Situation des privaten Hosts mit einer oder zwei VV auf Teneriffa oder Gran Canaria.

In der IRPF wird das Nettoeinkommen der VV als Einkommen aus wirtschaftlicher Tätigkeit erklärt, wenn hoteltypische Leistungen erbracht werden, oder als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen, wenn nur die Immobilie überlassen wird. Die 60 %-Ermäßigung für die Vermietung als Hauptwohnsitz gilt NICHT für die VV: Die touristische Nutzung schließt sie ausdrücklich aus. Für Nicht-Ansässige führt der Weg über das Modelo 210 mit jährlicher Erklärung seit 2024.

Die IBI ist kommunal und je Rathaus unterschiedlich. Die Zona Especial Canaria (ZEC) gilt NICHT für VV: Nach einer Bemerkung der Europäischen Kommission veröffentlichte das Consorcio ZEC eine offizielle Klarstellung, wonach integrale Verwaltungsdienste der Ferienvermietung die ZEC-Steuervorteile nicht in Anspruch nehmen können. Die Kanarischen Inseln haben keine autonome Übernachtungssteuer, anders als die Balearen (ITS), Katalonien (IEET) oder Valencia (in Kraft 2026). Der Cabildo von Teneriffa hat allerdings eine spezifische Zugangsgebühr zum Teide von rund 25 € ab 2026 beschlossen — eine lokale Umweltgebühr, keine Übernachtungstouristensteuer.

Wie wirkt die Inselteilung und welche Sanktionen gelten?

Die territoriale Teilung ist eines der charakteristischsten Merkmale des kanarischen Gesetzes. Auf den vier Inseln mit dem größten touristischen Druck — Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura — müssen mindestens 90 % der Wohnflächenkapazität residenziell bleiben, und maximal 10 % können pro Gemeinde dem touristischen Nutzen gewidmet werden. Dieses Kontingent ist die Grundlage, auf der die Gemeinde die vorherige städtebauliche Genehmigung erteilt oder versagt.

Auf den sogenannten "grünen Inseln" — La Palma, La Gomera und El Hierro — ist das Regime flexibler: mindestens 80 % Wohnnutzung und bis zu 20 % touristische Nutzung. Erklärtes Ziel ist die wirtschaftliche Diversifizierung von Gebieten mit geringerem Druck und größerem Aktivitätsbedarf. Praktisch heißt das: Ein Host mit einer Immobilie in Valverde (El Hierro) wird leichter eine Genehmigung erhalten als einer in Adeje (Teneriffa) oder Yaiza (Lanzarote).

Bei den Sanktionen legt das Ley 6/2025 einen neuen Rahmen fest. Sehr schwere Verstöße werden mit Bußgeldern von 15.000 € bis 150.000 € geahndet. Für leichte und schwere Verstöße erfordert die genaue Höhe die direkte Konsultation des Sanktionskapitels des Gesetzes. Die Verwaltung kann Schließung oder Einstellung verfügen sowie eine Erklärung der Unmöglichkeit wegen funktionaler Unvereinbarkeit, wirtschaftlicher Unwirtschaftlichkeit oder intensiver Residentialisierung des Umfelds. Eine VV, die sechs Monate inaktiv ist, kann von Amts wegen endgültig stillgelegt werden.