VV nas Canárias: guia 2026 após a Ley 6/2025

O que é uma vivienda vacacional (VV) nas Canárias?

O regime VV aplica-se assim que uma habitação residencial é comercializada como alojamento turístico — em plataformas como Airbnb ou Booking, em sítios próprios ou através de outro canal — mediante contrapartida. Ao contrário dos apartamentos turísticos extra-hoteleiros, uma VV é sempre uma unidade residencial completa: o arrendamento por quartos não é permitido ao abrigo do regime VV nas Canárias, uma diferença importante face à Andaluzia ou Catalunha.

Até 12 de dezembro de 2025, a inscrição era uma declaración responsable livre com verificação a posteriori. A Ley 6/2025 inverteu a lógica: a inscrição passa a exigir uma prévia habilitação urbanística municipal, que verifica se a capacidade edificatória residencial disponível no município permite afetar a habitação a uso turístico. É o regime mais rigoroso de Espanha e reflete a pressão social que se acumulou em todo o arquipélago após as manifestações de massa de 2024.

O que mudou a Ley 6/2025 desde dezembro de 2025?

A Ley 6/2025, publicada no BOE-A-2025-26358 e no BOC nº 246 de 12 de dezembro de 2025, entrou em vigor a 13 de dezembro de 2025. É o resultado de dois anos de trabalho legislativo após a pressão social de 20 de abril de 2024, quando cerca de 200 000 pessoas se manifestaram em todas as ilhas sob o lema "Canarias tiene un límite" ("as Canárias têm um limite"), e da segunda manifestação massiva de 18 de maio de 2024. O preâmbulo invoca expressamente o princípio da especialização de usos: separar o uso residencial do turístico para proteger o acesso à habitação permanente.

A mudança qualitativa é dupla. Primeiro, a inscrição de uma nova VV deixa de ser uma declaración responsable livre e passa a exigir uma prévia habilitação urbanística municipal baseada na capacidade residencial disponível. Segundo, as VV já legalmente inscritas no RGT podem continuar a operar durante cinco anos sem nova diligência; dentro dessa janela podem optar pela declaração de uso turístico consolidado, que permite continuidade indefinida mas vincula inseparavelmente a habitação ao uso turístico — com este direito, a habitação não pode ser livremente reconvertida a uso residencial.

Que requisitos cumprir antes da inscrição?

O Decreto 113/2015 permanece parcialmente em vigor como regulamento técnico das VV. A superfície útil mínima é de 35 m² (art. 3.2). A ocupação calcula-se a partir da tipologia de quartos definida no Decreto 117/2006 (Anexo I): um quarto individual deve ter pelo menos 6 m² e acolhe uma pessoa; um quarto duplo pelo menos 10 m² com um lado livre de 2,50 m e acolhe duas. Quartos com mais de 8 m² contam como duplos para efeitos de capacidade. Não existe nas Canárias uma fórmula "x m² por pessoa": a capacidade decorre da tipologia dos quartos.

A placa distintiva é obrigatória nos termos do artigo 6 do Decreto 113/2015. Deve ser em alumínio, 30 × 30 cm, com o número RGT bem legível, afixada visivelmente na fachada. Existe uma exceção: se o condomínio proibir expressamente placas exteriores, basta tê-la disponível para inspeção sem a expor na fachada.

As folhas de reclamação oficiais em quatro idiomas (espanhol, inglês, alemão e francês) são obrigatórias. O equipamento mínimo inclui mobiliário completo, água quente, frigorífico, placa de cozinha, loiça e bateria de cozinha básica, roupa de cama e toalhas segundo a capacidade declarada, e um estojo de primeiros socorros.

• Superfície útil mínima 35 m² (Decreto 113/2015 art. 3.2).
• Capacidade por tipologia de quartos — Decreto 117/2006 Anexo I: individual ≥ 6 m², duplo ≥ 10 m² (lado livre 2,50 m).
• Cédula de habitabilidad ou licencia de primera ocupación em vigor.
• Placa distintiva em alumínio 30 × 30 cm com número RGT (exceção: condomínio que proíba placas exteriores).
• Folhas de reclamação oficiais em espanhol, inglês, alemão e francês.
• Equipamento completo: mobiliário, água quente, frigorífico, placa, loiça, roupa de cama, primeiros socorros.
• NIE do titular não residente; certificado digital, DNI eletrónico ou Cl@ve PIN para a tramitação eletrónica.
• Autorização 3/5 do condomínio — regime estatal LPH art. 17.12, em vigor desde abril de 2025.

Como inscrever uma VV passo a passo em 2026?

A inscrição de uma VV nas Canárias em 2026 segue uma ordem rigorosa. Antes da Ley 6/2025 bastava uma declaración responsable e a atividade podia iniciar-se no próprio dia. Agora, o estrangulamento é a prévia habilitação urbanística municipal: o município verifica se a capacidade residencial disponível no termo permite afetar a habitação a uso turístico dentro do tecto de 10 % (ilhas turísticas) ou 20 % (ilhas verdes). Sem essa habilitação, a declaración responsable regional não pode ser tramitada.

Obtida a habilitação, a apresentação faz-se pelo procedimento eletrónico 5548 em sede.gobiernodecanarias.org, dirigido à Dirección General de Ordenación y Promoción Turística. A inscrição no RGT é notificada com um número aposto na placa distintiva e que, desde a entrada em vigor do NRUA nacional e do Regulamento UE 2024/1028, fica integrado no código europeu de inscrição para plataformas digitais.

Como é tributada uma VV nas Canárias? IGIC, IRPF e IBI

A fiscalidade indireta canária diverge claramente da península. Em vez do IVA, as VV cobram o Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) à taxa geral de 7 % quando não são prestados serviços hoteleiros (receção, limpeza diária, restauração…). Com serviços hoteleiros, a atividade é tributada como hotelaria e os códigos mudam. O código IAE habitual é 685 (alojamentos turísticos extra-hoteleiros). A inscrição faz-se com o modelo 400 perante a Agencia Tributaria Canaria, e o resumo anual com o modelo 425.

O Régimen Especial del Pequeño Empresario (REPEP) permite aos anfitriões com volume de negócios anual inferior a 30 000 € não repercutir o IGIC, mantendo a obrigação de inscrição. É a situação típica do anfitrião particular com uma ou duas VV em Tenerife ou Gran Canaria.

No IRPF, o rendimento líquido da VV é declarado como rendimento de atividade económica se houver serviços hoteleiros, ou como rendimento predial se apenas se ceder o imóvel. A redução de 60 % para arrendamento como habitação habitual NÃO se aplica à VV: o uso turístico exclui-a expressamente. Para não residentes, a via é o Modelo 210 com declaração anual desde 2024.

O IBI é municipal e varia por ayuntamiento. A Zona Especial Canaria (ZEC) NÃO se aplica às VV: na sequência de uma observação da Comissão Europeia, o Consorcio ZEC publicou um esclarecimento oficial segundo o qual os serviços de gestão integral do arrendamento de férias não podem usufruir dos benefícios fiscais do incentivo ZEC. As Canárias não têm taxa turística autonómica, ao contrário das Baleares (ITS), Catalunha (IEET) ou Valência (em vigor 2026). O Cabildo de Tenerife aprovou uma taxa específica de acesso ao Teide na ordem dos 25 € a partir de 2026 — taxa ambiental local, não taxa de dormida turística.

Como funciona a divisão das ilhas e que sanções se aplicam?

A divisão territorial é um dos traços mais distintivos da lei canária. Nas quatro ilhas com maior pressão turística — Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote e Fuerteventura — pelo menos 90 % da capacidade residencial deve permanecer residencial, e no máximo 10 % pode ser afetada ao uso turístico por município. Essa quota é a matéria-prima com que o município concede ou recusa a prévia habilitação urbanística.

Nas chamadas "ilhas verdes" — La Palma, La Gomera e El Hierro — o regime é mais flexível: pelo menos 80 % residencial e até 20 % turístico. A justificação declarada é facilitar a diversificação económica em territórios com menor pressão e maior necessidade de atividade. Na prática, um anfitrião com um imóvel em Valverde (El Hierro) obterá a habilitação com mais facilidade do que um em Adeje (Tenerife) ou Yaiza (Lanzarote).

Quanto a sanções, a Ley 6/2025 fixa um novo quadro. As infrações muito graves são punidas com coimas de 15 000 € a 150 000 €. Para as leves e graves, os montantes exatos exigem consulta direta do capítulo sancionatório da lei. A administração pode determinar encerramento ou cessação, bem como uma declaração de impossibilidade fundada em incompatibilidade funcional, inviabilidade económica ou intensa residencialização da envolvente. Uma VV inativa durante seis meses pode ser objeto de cessação definitiva oficiosa.