VT-CV an der Costa Blanca: Leitfaden 2026 (Decret-llei 9/2024)

Was ist eine vivienda de uso turístico (VT) in der Region Valencia?

Das VT-Regime greift, sobald eine Wohnung regelmäßig, zu touristischen Zwecken und gegen Entgelt an Touristen überlassen wird. Die Generalitat liest diese Regelmäßigkeit aus objektiven Anhaltspunkten ab — aktive Anzeigen auf Ferienvermietungsplattformen, fortlaufende Buchungen, Bewerbung als touristische Unterkunft — und nennt keine feste Schwelle an Nächten oder Vermietungen, ab der die Registrierungspflicht greift.

Die VT steht im valencianischen Beherbergungsrecht neben anderen Figuren: Hotels, Hostels, casas rurales und gebäudeweise klassifizierte Ferienappartements. Der entscheidende Unterschied liegt im Charakter des Objekts: Eine VT ist eine Wohnimmobilie, die nur gelegentlich touristisch genutzt wird, während Ferienappartements Einheiten in Gebäuden sind, die vollständig der Beherbergung dienen. Diese Grenze bestimmt Anmeldeweg, städtebauliche Prüfung und Sanktionsregime.

Was änderte das Decret-ley 9/2024 seit dem 8. August 2024?

Das Decret-ley 9/2024 vom 2. August des Consell war die tiefgreifendste Reform des VT-Regimes seit der Ley 15/2018. Die drei erklärten Ziele: illegales Angebot in überlasteten Tourismuszonen eindämmen, den Gemeinden Werkzeuge zur Dichtebegrenzung zurückgeben und das Sanktionsregime verschärfen. Das Dekret trat am 8. August 2024 in Kraft und wurde am 5. September 2024 vom Ständigen Ausschuss von Les Corts bestätigt.

Die Änderung, die die meisten Gastgeber wirtschaftlich trifft, ist die Höchstgrenze von 10 aufeinanderfolgenden Tagen pro Gast. Längere Aufenthalte gelten nicht mehr als VT und müssen als Mietvertrag „de temporada" nach Artikel 3 LAU gestaltet werden — anderer Vertragstyp, eine SES.Hospedajes-Pflicht, die juristisch umstrittenes Terrain wird (im Zweifel melden), und eine andere steuerliche Behandlung. Zimmerweise Vermietung, in einigen Gemeinden faktisch geduldet, ist für VT-Aktivität nun ausdrücklich untersagt.

Welche Voraussetzungen müssen Sie vor der Anmeldung erfüllen?

Der städtebauliche Verträglichkeitsbericht ist das wichtigste Dokument und in der Praxis der Flaschenhals an der Costa Blanca. Er wird vom Ayuntamiento der Belegenheit ausgestellt und bestätigt, dass die touristische Nutzung mit dem geltenden Bauleitplan vereinbar ist. In Gemeinden mit restriktivem Sondernutzungsplan — die Stadt Valencia hat Moratorien in überlasteten Vierteln eingeführt — kann der Bericht ungünstig ausfallen und die VT-Anmeldung blockieren. Die Bearbeitungszeit reicht je nach Ayuntamiento von 1 bis 6 Monaten.

Die licencia de ocupación bestätigt, dass die Wohnung die technischen Mindestanforderungen erfüllt: Wohnfläche, Belüftung, Anlagen, Barrierefreiheit. In der Region Valencia heißt das Dokument formell „licencia de ocupación" bei Neubau bzw. „segunda licencia de ocupación" bei Bestand. Ohne gültige Lizenz keine VT-Eintragung.

Seit dem Decret-ley 9/2024 verlangen Neueintragungen zudem eine Grundbuchbescheinigung, aus der hervorgeht, dass weder die Teilungserklärung, noch die Statuten der Eigentümergemeinschaft, noch spätere Beschlüsse die Wohnung von anderen Nutzungen als dem Hauptwohnsitz ausschließen. Schließen die Statuten die touristische Nutzung aus, ist die VT-Eintragung nur nach einer Statuten­änderung möglich.

• Günstiger städtebaulicher Verträglichkeitsbericht (Ayuntamiento der Belegenheit).
• Gültige licencia de ocupación oder vergleichbarer Bewohnbarkeits­nachweis.
• Grundbuchbescheinigung zu Teilungserklärung und Statuten (nur für Neueintragungen ab 8. Aug. 2024).
• Ausreichender Titel: Eigentumsurkunde oder ausdrückliche Vollmacht des Eigentümers, wenn der VT-Inhaber Mieter ist.
• NIE des Inhabers bei Nicht-Residenz; certificado digital, DNI electrónico oder Cl@ve PIN für die elektronische Einreichung.

Wie melden Sie die VT Schritt für Schritt an?

Die VT-Anmeldung in der Region Valencia folgt dem Modell der declaración responsable: Der Inhaber erklärt eigenverantwortlich, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, lädt die Nachweise über die digitale Sede hoch und die Generalitat vergibt unverzüglich eine Registriernummer. Es gibt keine vorherige „Genehmigung": Die Verwaltung prüft nachträglich und kann bei festgestellten Verstößen ein Sanktionsverfahren eröffnen.

VT-CV und NRUA: Was sich 2026 mit der Aufhebung des nationalen Registers änderte

Das Real Decreto 1312/2024 vom 23. Dezember schuf das Registro Único de Arrendamientos und die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), die vom Wohnungsministerium betrieben werden, als spanische Umsetzung der EU-Verordnung 2024/1028. Der Oberste Gerichtshof hob dieses Real Decreto in seinem Urteil 620/2026 vom 21. Mai 2026 teilweise auf: Er kippte das Registro Único de Arrendamientos — und damit die über das Grundbuch ausgegebene NRUA-Nummer —, weil dem Staat die Kompetenz fehlte, ein solches Register neben den regionalen Tourismusregistern zu schaffen. Was das Urteil nicht berührt, bleibt bestehen: die VUDA (Art. 7), die Pflicht der Plattformen zur Datenweitergabe, die Statistik (Art. 11), die EU-Verordnung 2024/1028, SES.Hospedajes und natürlich Ihre regionale Tourismuslizenz.

Für den Gastgeber ist die praktische Folge eindeutig: Sie brauchen keine zweite Registriernummer mehr, um zu inserieren. Gültig ist wieder die regionale Nummer — in der Region Valencia der VT-CV-Code aus dem Registro de Turismo —, und genau diese müssen Sie in jeder Anzeige angeben. Die staatliche Identifikationsebene (NRUA) entfällt, doch der Datenfluss der Plattformen an die Behörden über die VUDA / EU-Verordnung 2024/1028 und die Reisendenmeldung an SES.Hospedajes bleiben beide verpflichtend. Bis Mai 2026 war zusätzlich die NRUA erforderlich: Haben Sie sie damals beantragt, müssen Sie nichts tun, um weiter zu inserieren — eine gültige VT-CV genügt.

Welche Sanktionen drohen bei Verstößen?

Das Decret-ley 9/2024 verschärfte das Sanktionsregime zweifach. Erstens stufte es bisher geduldetes Verhalten höher ein: Zimmerweise Vermietung, in einigen Gemeinden gängige Praxis, gilt nun als „muy grave" mit Bußgeldern bis 600.000 €. Zweitens kamen neue „grave"-Verstöße speziell für Eigentümer hinzu: Verweigert der Eigentümer die Identifizierung des Betreibers — die neue subsidiäre Haftung — droht ein Bußgeld von 10.001 € bis 100.000 €, gegebenenfalls mit zeitweiser Schließung oder Berufsverbot.

Die Generalitat gleicht das Registro de Turismo routinemäßig mit SES.Hospedajes, den Anzeigen auf Booking und Airbnb (seit 2025 über VUDA) sowie den IBI-Daten der Gemeinden ab. Eine Wohnung mit aktiven Plattformanzeigen, aber ohne sichtbare VT-Nummer, ist ein klares Inspektionsziel. Verjährungsfristen: 1 Jahr bei leichten, 2 Jahre bei schweren, 3 Jahre bei sehr schweren Verstößen ab Begehung.